Fondi immobiliari, caso Blackstone. Ecco perché Wall Street teme l’allarme riscatti

La domanda che viene da porsi è se sia un caso isolato. O piuttosto la punta di un iceberg. Il fatto che il colosso finanziario Blackstone abbia limitato i riscatti in un suo fondo Reit (Real estate investment trust, fondo immobiliare Usa), perché avevano superato le soglie di guardia, può essere solo un incidente di percorso. In fondo il blocco, dato che questo specifico Reit da 69 miliardi di dollari non è quotato in Borsa, scatta in automatico quando i riscatti superano certe soglie. Eppure qualche preoccupazione sul mercato c’è.

Da un lato perché i Reit producono il 17% degli utili di Blackstone, che infatti è caduto in Borsa. Dall’altro perché il problema dei riscatti (non solo per i Reit ma per i fondi aperti in generale) è stato inserito dal Fondo monetario internazionale nell’ultimo Financial Stability Report come uno dei rischi sistemici potenzialmente esplosivi nel prossimo futuro. Il fatto che un fondo venga bloccato (pur in maniera automatica) qualche preoccupazione può insomma farla sorgere: è solo il primo di una serie di casi? È solo la punta di un iceberg?

I Reit (che nel mondo valgono in Borsa 1.225 miliardi di dollari secondo i dati di Nareit) sono fondi che possiedono immobili, li affittano e dai canoni di locazione ricavano un reddito che distribuiscono ai sottoscrittori del fondo stesso. Sono di fatto strumenti che permettono ai risparmiatori di investire sul mercato immobiliare senza “bloccarsi” in investimenti illiquidi. Perché gran parte dei Reit sono quotati e - comunque - permettono di disinvestire.

Proprio questo è il problema che ha messo in difficoltà Blackstone: il forte aumento dei tassi deciso dalla Federal Reserve negli Usa ha avuto un impatto importante sul settore immobiliare, causando un aumento delle richieste di riscatto da questo fondo. Così quando le richieste hanno superato le soglie limite, i riscatti sono stati limitati. In questo caso c’è stato anche un elemento in più che ha incentivato la fuga degli investitori: il fatto che - riporta Reuters - questo fondo registra una performance da gennaio ad oggi del 9,3%, al netto delle commissioni, mentre l’indice dei Reit quotati segna un -3,02%. Questa forchetta di performance, in un momento così delicato per il mercato immobiliare, ha creato sospetti e ha favorito i riscatti.

Il caso, in sè, non è certo preoccupante. Ma il timore è che sia solo la punta di un iceberg: il tema dei riscatti è infatti un potenziale rischio sistemico non solo nel mondo dei Reit ma nel mondo dei fondi d’investimento aperti. Un settore che è quadruplicato dal 2008 ad oggi, arrivando a gestire a livello globale asset per 41mila miliardi di dollari. Il problema è che questi fondi garantiscono la liquidabilità quotidiana delle quote ai sottoscrittori, ma spesso investono in titoli o asset illiquidi. Cioè non facilmente vendibili.