Affitti, nelle grandi città solo il 35% sceglie il «4+4». Crescono i contratti concordati e transitori

«La crescita dei contratti a canone concordato, sia i “3+2” sia i transitori, è un fatto positivo e smentisce la polemica sui danni che gli affitti brevi farebbero al mercato. Anzi, è l’occasione per azzerare l’Imu sui contratti agevolati così da dare un’ulteriore spinta», osserva Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia. «Vedo un po’ il rischio di demonizzare gli affitti transitori – prosegue – che invece sono la risposta a esigenze abitative temporanee, ben governate dagli accordi locali, e nei centri oltre i 10mila abitanti hanno il canone calmierato».

Gli affitti concordati «3+2» si concentrano nei Comuni ad alta tensione abitativa, spinti dalle agevolazioni. I contratti transitori sono più diffusi nei centri minori, forse anche perché lì il canone è libero.

Nelle otto città maggiori, i nuovi contratti «3+2» nel 2025 sono stati circa il 30%, meno numerosi dei contratti liberi «4+4». Il rapporto è ribaltato negli altri Comuni ad alta tensione abitativa (elenco che include i capoluoghi di provincia e molti centri medi): qui, pur in presenza di una quota totale di contratti lunghi simile a quella delle grandi città, i concordati sopravanzano i «4+4». Potrebbe dipendere da una situazione di mercato meno dinamica, che rende i canoni calmierati più competitivi con quelli liberi. Di certo nei grandi centri il ricorso alla formula «3+2» varia molto. A Roma e Genova supera il 50% di tutti i contratti registrati nel 2025. A Firenze non arriva al 10% e a Milano sfiora il 14% dopo anni di quasi assenza.

«La distinzione tra Comuni ad alta tensione abitativa o no è anacronistica. Aveva forse senso una ventina d’anni fa, quando c’era una composizione sociale diversa, prima delle crisi economiche e del ciclone del Covid», afferma Stefano Chiappelli, segretario generale Sunia, sindacato inquilini. Che aggiunge: «La chance della cedolare al 10% andrebbe quindi estesa a tutti: un piccolo o medio Comune, infatti, potrebbe trovarsi a vivere una condizione di maggior disagio rispetto a un centro più grande, perché ha pochi immobili di edilizia pubblica o bassi livelli reddituali delle famiglie».

Resta da chiedersi quanto gli affitti concordati riducano il canone rispetto ai livelli di mercato. Partendo dal canone lordo, Il Sole 24 Ore del Lunedì ha calcolato che in diverse città l’importo medio per il locatore – al netto di cedolare e Imu – è più alto per i canoni concordati che per gli affitti liberi registrati nel 2025: è evidente a Napoli e Genova, ma anche a Palermo, Roma e Milano. Naturalmente, ciò non significa che gli inquilini siano penalizzati o che i canoni concordati siano “troppo alti”, perché le due medie si riferiscono a case con caratteristiche e ubicazioni diverse. Ciò che si può rilevare è che il canone medio concordato dei nuovi contratti 2025 è nell’ordine degli 800 euro al mese nelle grandi città: dal minimo di 472 euro di Torino ai massimi di 980 a Roma e 1.056 a Milano.

«I concordati non sostituiscono le case popolari, ma rispondono a esigenze intermedie – commenta Spaziani Testa –. Anche per questo abbiamo chiesto di ripristinare i fondi per gli inquilini, sia quello per la morosità incolpevole, che il piano casa indirizzerebbe dove serve a ben poco, sia il fondo classico della legge 431/1998. Sono misure che, al pari del Ddl sugli sfratti, servono per avere più affitti».