Locazioni brevi, gli incassi calano e il transitorio guadagna terreno

Dopo il boom registrato negli ultimi anni, sia in termini di offerta che di rendimenti, il mercato degli affitti brevi mostra segnali di rallentamento e apre la strada a un progressivo riequilibrio che guarda alle locazioni transitorie. Già nel 2025 il comparto degli affitti brevi aveva accusato una battuta d’arresto. A pesare sul trend sono stati, da un lato, i crescenti vincoli normativi e, dall’altro, la flessione dei flussi internazionali influenzati dal complesso scenario geopolitico.

Alla stretta introdotta a livello nazionale, con l’obbligo del Codice identificativo nazionale (Cin) e maggiori controlli fiscali e amministrativi, si sono aggiunti nel tempo regolamenti regionali e comunali differenziati, spesso pensati per contenere l’impatto del turismo sulle città ad alta densità abitativa. A questo scenario si somma ora il nuovo regolamento europeo sugli affitti brevi, operativo dal 20 maggio 2026, che introduce obblighi più stringenti di trasparenza e condivisione dei dati per le piattaforme online.

Nonostante il cambio di passo normativo, le strutture short rent registrate alla Banca dati strutture ricettive (Bdsr) del ministero del Turismo continuano ad aggirarsi intorno alle 718mila unità. Circa 72mila annunci nei 20 principali capoluoghi. Seppur non si registri una fuga di massa, a cambiare il mercato è però la convenienza economica della formula e la domanda a essa orientata. I numeri confermano il rallentamento dei profitti soprattutto per le città d’arte. L’analisi elaborata dall’ufficio studi di Italianway per il Sole 24 Ore confronta le redditività dei diversi tipi di locazione nelle principali città italiane per un immobile tipo di 50 metri quadrati. Stando ai dati, a Venezia il profitto netto per l’affitto turistico è sceso del 16,5% nell’ultimo anno passando da un incasso di 21.672 euro annui a poco più di 18mila euro (cifra già al netto delle spese, ma non della cedolare), pur mantenendo una redditività lorda elevata, che oggi si attesta al 10,8% sul valore dell’immobile. Nel capoluogo veneto il tasso di occupazione è sceso dal 62% al 55%, con una tariffa media passata da 216 a 205 euro a notte. Anche Firenze mostra una compressione: l’incasso annuo netto è sceso del 12,6% (con una redditività lorda oggi al 6,8%). L’occupazione nel capoluogo toscano è calata dal 61% al 58%, così come la tariffa media: da 187 a 172 euro. Tra le città dove i profitti sono calati di più c’è anche la capitale, dove l’incasso è sceso del 9,4%, con una redditività lorda oggi al 9,5 per cento.

«Le ragioni del rallentamento sono diverse – spiega in prima battuta Marco Celani, presidente dell’Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab) e ceo di Italianway –. Le tariffe, dopo il picco del 2023, sono in costante calo. Inoltre si registra una riduzione generalizzata della domanda di turisti internazionali e altospendenti: a Venezia sono arrivati meno americani e asiatici, è inevitabile che il mercato ne risenta. Il capoluogo veneto, Firenze e Roma condividono un modello di turismo molto simile e subiscono la stessa dinamica». Diversa la situazione di Milano che mostra dinamiche più contenute, tipiche di un mercato ormai maturo: nell’intera città il profitto netto del breve termine resta sostanzialmente stabile (-0,5% sull’anno), mentre il centro storico perde quasi il 2 per cento.

Se la convenienza del breve termine rallenta quasi ovunque, il transitorio (locazioni fino a 18 mesi) è più competitivo, con un incasso medio netto tra le otto città analizzate (sempre al lordo della cedolare) in crescita di oltre 3 per cento. A Roma e Bologna i profitti in quasi un anno sono cresciuti di circa il 5%, con una redditività lorda oggi rispettivamente oltre il 15% e all’11 per cento. Gli incassi a Palermo e a Venezia crescono del 3,8% e del 3,1% in un anno, mentre a Napoli e Firenze restano pressoché stabili rispetto all’anno scorso (+0,9% e +0,5%).