Da Bologna a Napoli, le variabili locali decidono l’appeal dei contratti concordati

A Bologna la presenza di una cantina fa risparmiare il 10% sul canone concordato. La stessa riduzione a Torino può essere applicata sul canone minimo in caso di alloggio degradato. A Milano lo stradario dell’accordo territoriale, con l’indicazione delle zone omogenee, è lungo 996 pagine. Mentre a Napoli inquilini e proprietari possono scegliere tra due accordi territoriali: sottoscritti, ovviamente, da associazioni diverse. Sono alcune delle singolarità della disciplina sui canoni concordati presente nelle grandi città.

Vista la perdurante assenza o debolezza dei finanziamenti del fondo sociale per l’affitto, che dovrebbe erogare un contributo monetario agli inquilini, i contratti di locazione a canone concordato (3+2) restano il principale canale per abbassare il peso della rata sul reddito familiare; anche per i locatari in buone condizioni economiche. Il canone concordato può essere oggi considerato, anche se impropriamente, la principale politica sociale sul mercato della locazione.

La misura dell’aiuto che possono ricevere le famiglie con redditi non elevati dipende esclusivamente dai canoni definiti dagli accordi territoriali, negoziati tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. I Comuni non hanno voce in capitolo. Per i proprietari possono rendere più convenienti i canoni stabiliti dagli accordi, abbassando l’aliquota dell’Imu o prevedendo altre agevolazioni fiscali. Ma i locatori non hanno alcun obbligo di condividere con i propri inquilini questo risparmio fiscale.

Il livello dei canoni concordati dipende dalla forza contrattuale di ognuna delle parti (le rappresentanze di proprietari e inquilini) che firmano l’accordo territoriale, e dalle situazioni di mercato. Due fattori che riflettono le condizioni locali e variano nel tempo.

In linea di massima gli accordi territoriali hanno in comune i criteri di determinazione dei canoni. Le città sono sempre suddivise in zone ritenute omogenee sul versante urbanistico ed edilizio; e la geografia può diventare anche più variegata con l’individuazione di micro-zone all’interno di ogni macro agglomerato. I canoni dipendono, ovviamente, dalla localizzazione degli immobili: sono più alti nelle zone di pregio e calano quando ci si sposta verso la periferia. A incidere è anche la dimensione dell’abitazione, misurata con la superficie e/o con il numero di vani.