Locazioni turistiche, manovra su più livelli tra città, regioni e Commissione Ue

Vincoli di tipo amministrativo, come autorizzazioni e permessi. E limitazioni di carattere urbanistico, con la possibilità di ridurre l’impatto di queste locazioni in alcune aree. Gli interventi messi in atto a livello locale per contrastare la diffusione indiscriminata degli affitti brevi si sono mossi, finora, su questi due piani, che spesso si sono sovrapposti e mescolati. E hanno coinvolto diversi livelli dell’amministrazione: da un lato le Regioni, che hanno già varato due leggi sul tema, ma anche i Comuni, come Firenze, Bologna o Roma, che sta preparando un regolamento già per le prossime settimane.

La colonna portante di questo fenomeno è, senza dubbio, la Regione Toscana, intervenuta con la legge 61/2024. Una normativa contestatissima dal Governo che, non a caso, è stata oggetto di un’impugnativa già sfociata in una sentenza della Corte costituzionale alla fine dello scorso anno. In quella pronuncia (la n. 186/2025) la Consulta ha ammesso la legittimità della destinazione d’uso turistico-ricettiva per gli immobili utilizzati «in modo stabile e organizzati come struttura ricettiva extra-alberghiera». L’attivazione di una specifica destinazione d’uso è, infatti, una delle leve usate più di frequente per regolare le locazioni turistiche.

A valle della legge regionale c’è stato l’intervento del Comune di Firenze, che a maggio del 2025 ha approvato un regolamento di forte stretta. Introducendo, tra le diverse misure, un regime di autorizzazioni per le nuove locazioni e vietando l’attivazione di nuove attività all’interno dell’area Unesco. Allo stesso tempo, sono state fissate delle caratteristiche minime di abitabilità che gli immobili dati in locazione devono avere.

Sulla linea della Toscana si è mossa l’Emilia-Romagna, che ha approvato alla fine del 2025 la legge n. 10 per regolamentare il fenomeno. Quel testo introduce la destinazione d’uso urbanistica per la locazione breve. In altre parole, le unità che vengono affittate con questa formula dovranno modificare la destinazione residenziale, con un potenziale impatto sulla commerciabilità e una forte barriera all’ingresso in termini amministrativi. I Comuni, sulla base di queste nuove destinazioni d’uso, possono regolamentare il fenomeno, limitandolo in alcune aree. A febbraio anche questa legge è stata impugnata dall’esecutivo.

Ma anche in questa parte d’Italia la stretta viaggia su due livelli. Il Comune di Bologna, infatti, già prima della sua Regione, si era mosso per introdurre una destinazione urbanistica specifica per gli immobili da dedicare a queste locazioni. È operativa dal 2025 ed è il primo tassello di una manovra pensata per individuare aree (soprattutto del centro storico) nelle quali il fenomeno andrà limitato perché ha raggiunto numeri eccessivi rispetto al totale degli immobili disponibili.