Rinnovabili, acqua e infrastrutture, come cambia il valore dei terreni agricoli

Per molto tempo il terreno agricolo è stato considerato l’asset più semplice da interpretare nel panorama immobiliare: un bene il cui valore dipendeva quasi esclusivamente dalla qualità agronomica e dalla capacità produttiva. Oggi questa chiave interpretativa non è più sufficiente.

Il mercato fondiario italiano sta vivendo una trasformazione profonda, in cui il valore non nasce da una sola variabile, ma dall’intersezione di fattori sempre più eterogenei: accesso all’acqua, infrastrutture, filiere agroindustriali, vincoli ambientali, domanda energetica, attrattività territoriale. Parlare di “mercato dei terreni” al singolare è ormai riduttivo, mentre esistono invece molti mercati locali, spesso non comunicanti tra loro, nei quali anche pochi chilometri possono determinare differenze di valore significative.

La storia italiana offre esempi chiari di come queste gerarchie possano cambiare nel tempo: aree un tempo marginali rispetto all’economia agricola sono diventate centrali grazie allo sviluppo turistico o alla valorizzazione paesaggistica. Oggi lo stesso fenomeno si ripropone in forme più tecniche: un terreno può acquisire valore per la sua vicinanza a una rete elettrica, a un impianto di trasformazione, a un distretto produttivo o per la sua idoneità ad accogliere progetti legati alle energie rinnovabili.

Il caso della Sardegna è particolarmente espressivo. Per lungo tempo, in una società prevalentemente agro-pastorale, il valore era associato alla capacità del fondo di sostenere pascoli, colture, insediamenti rurali e continuità produttiva. I terreni dell’entroterra, più direttamente legati alla vita economica locale, potevano risultare più rilevanti di tratti costieri rocciosi, scarsamente serviti e difficili da utilizzare secondo i parametri produttivi tradizionali. Non a caso, nella tradizione ereditaria, i terreni dell’entroterra venivano destinati agli uomini, mentre quelli costieri – spesso paludosi e poco sfruttabili – alle donne: una scelta che rifletteva una precisa gerarchia di valore.

La nascita della Costa Smeralda, formalizzata con la costituzione del Consorzio nel 1962, ha però cambiato radicalmente il modo di leggere quel territorio. Un’area descritta all’epoca come marginale, in gran parte deserta e priva di infrastrutture, è stata progressivamente trasformata in una destinazione turistica internazionale di fascia alta. Non è cambiata la morfologia del suolo; è cambiato il codice economico con cui quel suolo viene interpretato. Quella che un tempo era considerata una marginalità si è rivelata, nel tempo, un vantaggio competitivo.