Il titolare del B&B paga più spese solo se c’è un via libera unanime

Pasqua si avvicina e già si programmano le ferie estive. Interessante allora tornare sul tema affitti brevi alla luce delle novità introdotte dalla normativa. Partiamo dai numeri, quelli del ministero del Turismo. Risultavano, a inizio aprile, 625.540 le strutture registrate, 537.006 i codici identificativi nazionali rilasciati, di cui 9.765 in corso di verifica amministrativa. Poco meno dell’86% delle strutture dunque si è messo in regola almeno quanto al rilascio del Codice identificativo, che trovate indicato negli annunci delle principali piattaforme quali Airbnb e Booking.

Occhio anche al rispetto delle norme di sicurezza però, cioè alla presenza nell’appartamento di un estintore e di un rilevatore di gas combustibile e monossido di carbonio imposti dalla legge 191/2023. Se la struttura che avete affittato ne è priva, è bene segnalarlo.

Il tema della sicurezza deve essere prioritario, nella casa singola come in quella in condominio dove per poter esercitare l’attività di affitti brevi è necessario - come noto - non contravvenire ad alcuna clausola regolamentare. Quest’ultima deve essere chiara nel prevedere limitazioni, ma molte pronunce di legittimità sciolgono eventuali dubbi. L’attività di bed and breakfast è in tutto riconducibile a quella di affittacamere, dice Cassazione 24707/2014, e più di recente sempre la Cassazione, ordinanza 2770/2025, ha precisato che il divieto di destinare gli appartamenti e altri locali interni a «casa di alloggio» ricomprende il B&B. Sempre la Suprema corte (sentenza 21562/ 2020) ha chiarito che qualora il regolamento vieti le attività commerciali all’interno dello stabile, gli affitti brevi non si possono avviare.

Se il regolamento non lo vieta, il proprietario di un appartamento – ma anche il conduttore se il contratto d’affitto non lo vieta espressamente – può destinare l’intero alloggio o soltanto alcune stanze agli affitti brevi senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio. L’appartamento adibito ad affitti brevi paga le spese di condominio secondo le tabelle millesimali e nonostante l’uso più intenso da parte degli ospiti di scale, ascensore, cancello elettrico, conferimento rifiuti, non può essere chiesto al proprietario di contribuire in maniera maggiore. Il Tribunale di Roma (sentenza 1271/2024) ha stabilito che è però legittima la delibera condominiale che preveda all’unanimità un aumento del 30% delle spese da parte del titolare, che in caso di ospiti rumorosi - è bene chiarirlo - può essere individuato quale responsabile del reato di disturbo alla quiete pubblica ex articolo 659 Codice penale. E se il titolare del B&B commette irregolarità fiscali? Possibile la denuncia alla Guardia di finanza, in caso sia comprovabile la violazione. La denuncia può essere attivata anche da un privato chiamando il numero 117.

Altro discorso è quello dell’accoglienza degli ospiti che, nel rispetto dell’articolo 109 del Testo unico di pubblica sicurezza, deve avvenire consentendo la verifica della corrispondenza tra il documento e il suo portatore e, quindi, de visu (circolare ministero dell’Interno 38138/2024). È bene ricordare che l’accoglienza non si può delegare al custode dello stabile: non rientra tra le sue mansioni e sarebbe un servizio reso in esclusiva solo a uno o alcuni condòmini, una attività che lo distoglierebbe dai compiti previsti dal contratto nazionale (la sicurezza, la pulizia, la manutenzione, la gestione della posta ordinaria). Non legittime le keybox, la cui rimozione prosegue nei centri storici delle città d’arte.