Affitti brevi, la nuova stretta parte dal terzo immobile locato

La stretta fiscale sugli affitti brevi si mette in moto da subito. Dal 1° gennaio è entrato in vigore il nuovo sistema, disegnato dalla legge di Bilancio 2026 (199/2025), dopo molte polemiche all’interno della maggioranza. A partire dal terzo immobile dato in locazione turistica, quindi, sarà obbligatorio aprire la partita Iva, perché si presumerà l’esercizio di un’attività di impresa. A questa mini-stretta, che riguarderà poche migliaia di immobili, se ne potrebbe aggiungere presto un’altra, che partirà dal basso, cioè dalle Regioni e dai Comuni, e che potrebbe riguardare i profili amministrativi e urbanistici di gestione del fenomeno. Anche se, su questo punto, peserà anche la giurisprudenza.

Partendo dai profili fiscali e dalle regole appena integrate con la legge di Bilancio, la manovra ha mantenuto il sistema di tassazione attuale sul primo immobile dato in affitto breve, tassato al 21% con la cedolare secca, e sul secondo, che invece sarà tassato al 26%, sempre con un’imposta sostitutiva. Bisogna ricordare che l’aliquota al 26% è stata introdotta a partire dal 2024 e che, finora, era possibile optare per quella al 21%, all’interno del 730, per un solo immobile.

Ora il sistema cambia a partire dal terzo immobile in locazione per meno di 30 giorni: in questo caso, scatta l’obbligo di aprire la partita Iva; fino al 31 dicembre 2025 la presunzione di attività imprenditoriale era legata al limite del quinto immobile in affitto. Questo tetto si abbassa dal 2026 ma, comunque, comporterà l’applicazione della partita Iva solo a qualche migliaio di immobili in più. Pochissimi, in un perimetro che ormai riguarda in Italia circa 500mila case oggi presenti sulle diverse piattaforme online. Da questi affitti arriverà un maggiore gettito Irpef (uscito dal perimetro della cedolare) che la relazione tecnica della legge di Bilancio 2026 stima in 13 milioni ogni anno, a regime. Tutto sommato pochi per un settore che nei primi otto mesi del 2025, secondo le stime degli agenti immobiliari di Fiaip (contenute in uno studio redatto insieme a Fimaa e Anama), ha mobilitato oltre 8 miliardi di euro di prenotazioni.

Non c’è, però, solo la maggiore tassazione da considerare come elemento sfavorevole per i proprietari (perché in qualche caso sarà possibile difendersi con l’accesso al regime forfettario), ma almeno altri due fattori. Con la partita Iva arriva l’obbligo di versare i contributi previdenziali, che incrementano molto gli oneri pagati a fine anno. Inoltre, va tenuta una contabilità che, in termini di adempimenti, è nettamente più complessa del solo pagamento della cedolare, a causa della gestione delle fatture e dell’Iva.

Comunque, molti proprietari tenteranno di aggirare il nuovo limite dei tre immobili. Potranno intestare la terza casa a figli o parenti, darla in affitto lungo, cederla in comodato, per poi avviare un subaffitto, o far procedere la loro attività in nero. Tutte strade sulle quali poi l’agenzia delle Entrate farà le sue verifiche, punendo evasione ed elusione, ma che, comunque, renderanno nell’immediato le nuove regole inapplicabili in moltissimi casi.