Affitti brevi, l’Europa stringe le regole: le novità in Italia, Spagna e Grecia

La recente stretta fiscale italiana sugli affitti brevi potrebbe essere seguita a breve da un appesantimento, molto più problematico per gli host, delle regole amministrative. La legge di Bilancio 2026 ha stabilito che il sistema di tassazione per le locazioni turistiche sarà reso più gravoso: per la prima casa in affitto ci sarà la cedolare al 21%, per la seconda quella al 26%, a partire dalla terza sarà presunta l’attività di impresa. Quindi, sarà obbligatorio aprire la partita Iva e versare i contributi previdenziali, con un carico di oneri parecchio più grande rispetto al passato. Finora, l’attività di impresa veniva presunta solo a partire dal quinto immobile.

Sono regole che si aggiungono al Cin, il codice identificativo nazionale, obbligatorio dal 2025 per finalità di tracciamento fiscale. A questo, però, si potrebbero aggiungere a breve nuove regole amministrative, con la previsione di una destinazione urbanistica specifica per le locazioni breve (un modo per limitare l’accesso al mercato degli affitti brevi) e la possibilità per i Comuni di limitare il numero di immobili affittabili in alcune aree. A metà dicembre, infatti, la Corte costituzionale ha dato via libera alla legge della Toscana sulla materia: in quel testo sono previste proprio queste limitazioni. Ora molte Regioni potrebbero imporre limiti simili. La Toscana è stata già seguita dall’Emilia Romagna. Sempre che il Governo non scelga di regolare la materia con una legge nazionale.

La Grecia non dispone di un sistema particolarmente severo per gli affitti brevi. Le prime misure organiche sono arrivate solo nel 2025, spinte dal pressing degli albergatori che denunciavano concorrenza sleale. La legge ha introdotto requisiti minimi di sicurezza e qualità e sanzioni pari al 50% dei ricavi, raddoppiabili o quadruplicabili in caso di recidiva.

Resta l’esenzione IVA per chi affitta uno o due immobili, purché non offra servizi aggiuntivi. Con tre o più proprietà l’attività diventa “impresa”, con IVA al 13% e obbligo di iscrizione nel Registro AADE. Sul piano territoriale l’unico vincolo riguarda alcune zone centrali di Atene, da Plaka a Exarchia fino a Metaxourgeio, dove è vietato creare nuovi affitti brevi per saturazione del mercato.N

Intanto i canoni continuano a crescere (+20% in due anni), nonostante gli incentivi fiscali di tre anni per chi torna al lungo termine. Il settore ha toccato il record di un milione di posti letto nel terzo trimestre 2025, mentre infuriano critiche politiche: il sindaco di Atene accusa i proprietari di ignorare il tema dell’accesso alla casa e chiede che ai Comuni vengano destinati i proventi del “resilience fee”.