Uffici obsoleti, Milano prima in Europa per rischio: 86% da ristrutturare

Il risultato è un mercato sempre più divaricato: da una parte gli edifici prime che continuano ad attirare affittuari, investitori e possono beneficiare di un premio di valore. Dall’altra ci sono gli immobili meno efficienti, spesso in posizioni secondarie, che registrano una domanda più debole e un crescente sconto (cosiddetto brown discount) applicato dal mercato agli asset con caratteristiche ambientali e funzionali peggiori. Adeguare questi immobili ha, per altro, un suo costo.

Nel mercato immobiliare europeo degli uffici i progetti completi di riqualificazione possono richiedere capex nell’ordine del 5-12% del valore dell’asset. Per gli edifici che presentano forme più gravi di obsolescenza fisica o funzionale, un intervento di riposizionamento può richiedere investimenti oltre il 70% del valore.

È qui che la sostenibilità si lega al problema finanziario. Una società con immobili obsoleti deve decidere quanto capitale destinare alla loro riqualificazione, sapendo che i benefici possono arrivare soltanto nel medio-lungo periodo. «Se il capex viene finanziato con nuovo debito, nel frattempo possono aumentare leva finanziaria e pressione sui flussi di cassa», aggiunge Munoz. Nel nuovo ciclo immobiliare europeo la sostenibilità non è più quindi soltanto una questione di reputazione o di obiettivi Esg, ma condizione per mantenere gli spazi occupati, i canoni di affitto, il valore degli asset e l’accesso al credito.

«In un contesto in cui tecnologia e AI stanno trasformando i modelli - ha spiegato Nicolò Bellavigna, head of office tenant representation di Savills - la competitività delle imprese dipenderà sempre più da qualità e rapidità dei processi decisionali. Per questo, la sede fisica svolgerà sempre più un ruolo centrale come infrastruttura per la competitività aziendale».

Secondo l’analisi di Savills sul mercato italiano, dal 2022 sono stati destinati 1,5 miliardi di euro alla riconversione di uffici verso usi alternativi. La destinazione prevalente è duplice: ospitalità (56%) e residenziale (40 per cento). Roma si concentra sugli hotel, Milano sulle residenze. La logica è semplice: gli uffici secondari degli anni ’80 e ’90 , mal posizionati ed energeticamente obsoleti, non reggono il confronto con il nuovo. Ma quelle stesse strutture, acquistate a forte sconto, possono diventare hotel , studentati, cohousing o appartamenti di fascia alta. Lo spread tra i rendimenti degli uffici prime (4% a Milano e 4,5% a Roma) e quelli degli asset secondari ha raggiunto i 340 punti base nel primo trimestre 2026. Una forbice che rileva sia il rischio percepito degli uffici di secondo livello, sia l’opportunità, per chi acquista quegli asset a sconto, di riconvertirli.