Ue, tassi ipotecari e aumento dei costi di costruzione fanno lievitare i prezzi delle case

L’ultimo report di S&P Global Ratings (S&P) sul mercato immobiliare residenziale europeo ha rivisto al rialzo le previsione sui prezzi delle abitazioni per quest’anno sopratutto su Spagna, Portogallo e Belgio. E a ripresa dei prestiti immobiliari, più veloce del previsto, sarebbe dovuta al forte mercato del lavoro europeo. L’agenzia di rating prevede, comunque, un moderato aumento dei prezzi delle abitazioni dal 2024 al 2027.

Un modo per misurare se i costi dell’alloggio sono troppo elevati è quello di osservare il rapporto tra prezzo dell’alloggio e reddito. Se i costi dell’abitazione superano il 40% del reddito disponibile, è segno che le famiglie hanno problemi di alloggio.

Affinché la relazione tra i prezzi delle case e il reddito delle famiglie si normalizzi, sarà necessario del tempo. Sopratutto dopo il doppio choc provocato prima dalla pandemia e poi dalla crisi energetica. Un altro aspetto che andrà a condizionare il mercato sarà quello legato al fatto che le normative sempre più stringenti in materia di edilizia termica determinano uno spostamento della domanda verso nuove case. Un settore che sembra destinato ad aumentare.

Negli ultimi anni, i costi di costruzione sono diventati un fattore determinante nell’aumento dei prezzi delle nuove abitazioni in Spagna, spinti da eventi globali come la pandemia e la guerra in Ucraina. Secondo i dati della Confederación Nacional de la Construcción (CNC), i costi di costruzione sono cresciuti di oltre il 25% tra il 2019 e il 2022, con picchi del 30% per alcune materie prime, come acciaio e cemento, a causa delle interruzioni delle catene di approvvigionamento e dell’aumento dei prezzi energetici.

Questi rincari hanno avuto un impatto diretto sui costi complessivi dei progetti edilizi. Se da un lato alcuni costruttori hanno ridotto i propri margini per contenere i prezzi, dall’altro la maggior parte del peso economico è stata trasferita ai compratori. Questo fenomeno si inserisce in un contesto di scarsità di nuove abitazioni disponibili sul mercato: l’offerta di case di nuova costruzione è scesa di circa il 20% rispetto al 2018, aggravando ulteriormente la pressione sui prezzi.

Dal 2022, i costi di costruzione hanno mostrato segnali di stabilizzazione. La normalizzazione delle catene di approvvigionamento, il calo dei prezzi dell’energia (il gas naturale, ad esempio, ha registrato una riduzione del 50% rispetto ai picchi del 2022) e il rallentamento del conflitto in Ucraina hanno contribuito a contenere l’inflazione dei materiali da costruzione. Tuttavia, questa tregua rischia di essere temporanea: la cronica carenza di manodopera qualificata potrebbe innescare nuovi aumenti, compensando i risparmi ottenuti in altre aree.

La mancanza di personale specializzato è un problema strutturale del settore edile spagnolo. Attualmente, circa il 75% della forza lavoro ha più di 45 anni, secondo un rapporto dell’Instituto Nacional de Estadística (INE), mentre solo il 9% degli occupati ha meno di 30 anni. Inoltre, il settore è fortemente maschile, con le donne che rappresentano meno del 9% della forza lavoro. Questa situazione rende il settore poco attrattivo per le nuove generazioni, nonostante i salari medi siano cresciuti del 15% tra il 2020 e il 2023 per cercare di colmare il gap di competenze.

I costi del lavoro sono ormai uno dei principali fattori che determinano l’aumento delle spese di costruzione, con una crescita del 12% dal 2021 al 2023. Questa dinamica, unita alla persistente scarsità di nuove abitazioni, continua a far lievitare il prezzo finale delle case in Spagna, rendendo sempre più difficile l’accesso al mercato immobiliare per le famiglie.

*Questo articolo rientra nel progetto Pulse ed è stato realizzato con il contributo di Elena Sanz (El Confidencial, Spagna)