Roma aggiorna il Piano regolatore: nuove regole e incentivi per rilanciare la rigenerazione urbana

Le nuove norme introducono inoltre una quota di social housing pari al 10% nei cambi di destinazione d’uso. A questa misura si aggiunge il cosiddetto contributo di valorizzazione, «un onere straordinario richiesto all’investitore e ridistribuito alla città», che potrà essere destinato anche a politiche attive per la casa, come l’acquisto di appartamenti e gli incentivi alla locazione. «Nelle aree periferiche più complesse, dove la sola sostituzione edilizia potrebbe non essere economicamente sostenibile e dove è necessario riprogettare parti più ampie di tessuto urbano, integrandole con opere pubbliche, sarà invece possibile ricorrere a piani attuativi con incentivi fino al 35%».

Con le nuove Nta il sistema combina quindi un incentivo diretto del 20 o del 25% con la possibilità di raggiungere il 35% attraverso un piano attuativo. L’obiettivo è bilanciare la maggiore complessità dello strumento urbanistico con una premialità capace di sostenere gli investimenti nelle aree più difficili. Un’urbanistica più performativa che conformativa, ma regolata da criteri e limiti esplicitati nelle norme stesse.

Si aggiunga che, per rispondere più rapidamente agli operatori e ridurre il rischio amministrativo, gli uffici sono stati rafforzati con l’ingresso di circa sessanta nuove figure tra architetti, ingegneri, geometri, tecnici e funzionari. La struttura è stata inoltre riorganizzata in due dipartimenti: uno dedicato alla pianificazione e ai programmi urbanistici, l’altro all’attuazione e alle risposte operative.

Tra gli strumenti che possono tradursi anche in una politica di maggiore trasparenza e dialogo con il mercato figura anche l’istituzione di un registro unico dei crediti edilizi, pensato per affrontare il problema storico delle compensazioni e dei «diritti edificatori che volano nella città e che, quando atterrano, spesso generano problemi». «Il registro serve agli uffici per monitorare la situazione e può servire al mercato per conoscere le potenzialità edificatorie, favorendo anche l’ingresso di nuovi operatori», spiega l’assessore.

Per gli edifici degradati, abbandonati, insicuri o a rischio di crollo viene introdotta la possibilità di demolire senza l’obbligo di ricostruire immediatamente, mantenendo la capacità edificatoria sull’area. Si supera così l’attuale impostazione, che considera demolizione e ricostruzione come un unico intervento, incentivando almeno l’eliminazione degli elementi di degrado nei casi in cui la ricostruzione immediata non sia economicamente sostenibile. Anche i cambi di destinazione d’uso vengono resi più flessibili. E nell’ambito della gestione dei crediti edilizi, potranno inoltre diventare uno strumento per riassorbire parte delle compensazioni ancora in circolazione. Il meccanismo ipotizzato è quello di consentire, ad esempio, la trasformazione di un immobile da uffici a residenziale senza incrementarne la cubatura, chiedendo però all’operatore di rinunciare a una quota dei diritti edificatori detenuti in portafoglio. Approccio che consente di assorbire crediti rimasti “in volo”, favorire la trasformazione della città esistente e contenere il consumo di nuovo suolo.

Le prime applicazioni delle Nta potrebbero riguardare secondo l’assessore Veloccia i quadranti periferici della Capitale e le aree ex industriali dismesse, degradate e talvolta occupate, dall’ex fabbrica della Penicillina nel quadrante di Ponte Mammolo fino a Tor Cervara. Ambiti nei quali le nuove regole potrebbero facilitare interventi di riconversione con un mix tra nuove funzioni, residenza e quote di social housing, contribuendo a migliorare la sicurezza e la qualità urbana. L’ambito dell’ex Ama Montagnola rappresenta, secondo Veloccia, un intervento «ante litteram», realizzato utilizzando la legge regionale in assenza dell’aggiornamento delle Norme tecniche comunali. «Se avessimo avuto le nuove norme, avremmo potuto agire autonomamente all’interno del Piano regolatore». Con il nuovo quadro, conclude l’assessore, operazioni analoghe potranno essere gestite direttamente attraverso gli strumenti urbanistici della città.