Piano casa, ecco l’impatto su affitti e mutui. «Ma per le imprese sostenibilità a rischio»

Aumenta del 20% la platea delle famiglie in grado di accedere a una casa in acquisto o in affitto. Ma senza correttivi il rischio per il nuovo Piano casa varato dal governo Meloni è che una parte degli interventi non riesca a stare in piedi dal punto di vista economico, soprattutto fuori dalle grandi aree metropolitane. È il messaggio che l’Ance affida alla sua assemblea per gli 80 anni dell’associazione, una ricorrenza che coincide anche con la fine del mandato della presidente Federica Brancaccio dopo quattro anni segnati da Superbonus, Pnrr ma anche crisi geopolitiche.

La casa resta il dossier più urgente. Quello che fa dire alla premier Meloni in un videomessaggio inviato durante le celebrazioni dell’associazione dei costruttori nel teatro del Museo nazionale etrusco di Villa Giulia - sullo sfondo lo splendore della Loggia di Bartolomeo Ammannati restaurato in collaborazione con Ance e Ance Roma sfruttando la leva dell’Artbonus in «un dialogo virtuoso tra mondo dell’impresa e cultura» come spiegano le associazioni - che «con il Piano Casa abbiamo un nuovo strumento a disposizione, non solo per dare una casa a un prezzo giusto a chi non ce l’ha, ma anche per rendere le nostre comunità più vivibili e a misura d’uomo». E che per la numero uno dei costruttori è però «una risposta emergenziale a un'emergenza», ricordando come il provvedimento intervenga «senza mettere mano alle regole strutturali del settore». Sullo sfondo c'è la mancata riforma della rigenerazione urbana, tema sul quale il mondo delle costruzioni attende da anni una svolta normativa. «L’unica grande riforma è stata quella del Codice degli appalti», è il bilancio tracciato dalla numero uno dei costruttori. Ma vediamo le stime. Secondo le simulazioni elaborate dall'associazione, il Piano casa consentirebbe di rendere accessibili acquisto e locazione a circa un quinto di famiglie in più rispetto alla situazione attuale grazie ai prezzi convenzionati previsti dal terzo pilastro del programma governativo.

A Milano il reddito medio necessario per accedere a un’abitazione passerebbe da oltre 76.413 euro annui a poco più di 50.154, mentre a Roma scenderebbe da poco piu di 61mila a circa 40mila euro mentre a Bari passerebbe da 35.630 euro a 24.980.

Questo è il primo lato della medaglia. Ce n’è un altro però che dietro il beneficio sociale nasconde un problema di sostenibilità economica per le imprese. Le simulazioni Ance mostrano che nell’edilizia integrata, mantenendo rigide le percentuali tra quota convenzionata e quota a mercato, gli interventi risultano redditizi nei mercati più forti, mentre diventano difficilmente realizzabili in altre aree del Paese.

A fronte di un intervento tipo da 125 alloggi da 80 metri quadrati, con il 70% delle abitazioni a prezzi calmierati e il 30% a mercato, l'operazione resta sostenibile a Milano (6,33% il rendimento; 14,1 milioni l'utile ), si riduce quasi fino a non essere sostenibile a Roma (0,92%; 1,6 milioni l'utile) e a Bari (0,30% il rendimento; 16,8 milioni la perdita). Sul rendimento pesa appunto il prezzo calmierato che con la ripartizione rigida 70% a canoni mitigati e 30% libero non garantisce rendimenti sufficienti e certi su tutto il territorio. Per questo i costruttori chiedono maggiore flessibilità nella quota di housing convenzionato, calibrando gli interventi sulle condizioni dei diversi mercati locali. «La quota di mercato libero ha delle enormi variabili in base a dove vado a realizzare i costi invece rimangono piuttosto stabili in qualsiasi area del paese - chiosa Brancaccio -. L’equilibrio in determinate aree potrebbe anche essere 80-20, quindi anche riducendo la quota di mercato libero, ma in altre aree con 70-30 non ce la si fa». Sul capitolo della casa, primo pilastro, Ance stima nel 2027 1 miliardo per partire subito per un totale di 7,3 miliardi di euro fino al 2034 che crescono a 10 miliardi “se si considerano fondi nazionali ed europei della politica di coesione (3,3 miliardi)”, spiegano i costruttori. Sono tutti fondi che andrebbero all'edilizia popolare e a quella sociale della cosiddetta fascia grigia.