La mappa del Salva casa

Sanzioni e ruolo dei professionisti

Nelle zone sismiche va attestato il rispetto delle norme specifiche

di Francesco Lanatà

20 agosto 2024

Aggiungi Il Sole 24 Ore
ai preferiti su Google

2' di lettura

La legge di conversione del decreto Salva casa non ha introdotto rilevanti modifiche all’articolo 36-bis negli adempimenti rimasti ai professionisti: le novità più significative si limitano agli interventi su immobili in zona sismica.

Accertamento di conformità

Così l’accertamento di conformità nell’ipotesi di parziale difformità e di variazioni essenziali presuppone la conformità dell’intervento alla normativa urbanistica vigente alla presentazione dell’istanza nonché alla normativa esclusivamente edilizia vigente alla realizzazione dell’intervento: in base al comma 3, il tecnico deve rendere una dichiarazione con anche l’anno di realizzazione dell’intervento, dato imprescindibile per determinare la normativa edilizia applicabile.

L’accertamento dell’epoca di realizzazione avviene secondo i precisi criteri già fissati dall’articolo 9-bis del Dpr 380/2001 per accertare lo stato legittimo dell’immobile: il tecnico può provare l’anno di realizzazione dell’immobile utilizzando documentazione come i dati catastali di primo impianto, riprese fotografiche, estratti cartografici e altri atti pubblici o privati.

La questione diventa problematica se la documentazione reperita non consente di provare l’anno di realizzazione dell’intervento: in tale ipotesi, è lo stesso tecnico che deve attestarlo, con una dichiarazione di cui si assume le responsabilità.

Trattandosi di una valutazione di esperienza e conoscenza, il tecnico risponde – anche in modo molto severo – solo nell’ipotesi in cui ha reso dichiarazioni false e dunque solo se volontariamente e scientemente ha reso una dichiarazione non corrispondente al vero.

In zone sismiche

Il nuovo comma 3-bis dell’articolo 36-bis disciplina il caso di interventi oggetto di accertamento in zona sismica (ad eccezione di quella a bassa sismicità). Per la loro regolarizzazione, anche sotto il profilo della normativa sismica, la norma richiama e fa propria la disciplina introdotta, in ambito di tolleranze edilizie, dall’articolo 34-bis, comma 3-bis. Mettendo insieme tali disposizioni emerge che l’accertamento di conformità ex articolo 36-bis richiede, nel caso di interventi in zona sismica, l’attestazione del tecnico sul rispetto della normativa tecnica antisismica vigente al momento di realizzazione dell’intervento. In ogni caso, resta la possibilità per lo Sportello unico di richiedere, nel corso di tale procedimento, interventi per rispettare i requisiti di sicurezza della normativa tecnica di riferimento.

Compatibilità paesaggistica

In sede di conversione il comma 5 dell’articolo 36-bis non ha subito rilevanti modifiche su adempimenti e dichiarazioni richiesti al professionista quando, per il perfezionamento titolo in sanatoria, occorre il previo accertamento di compatibilità paesaggistica dell’intervento.

Pertanto, resta la disposizione che subordina l’accertamento di conformità al pagamento di una sanzione, parametrata al maggior importo tra danno arrecato dall’intervento e profitto conseguito con la trasgressione. Richiamando l’articolo 167 del Dlgs 42/2004, tale sanzione va dunque determinata sulla base di una perizia di stima. Ma neanche la conversione ha chiarito se tale perizia vada redatta dall’amministrazione procedente o dal tecnico incaricato. La prassi insegna che questi dà una rappresentazione di dati e informazioni utili, ad esempio, a determinare il valore dell’intervento e dunque il profitto conseguito, così da consentire all’amministrazione di calcolare e determinare il valore della sanzione.