Mercato della casa in frenata, compravendite giù del 12%

La scelta della Bce di applicare una politica monetaria restrittiva per limitare la dinamica inflattiva frena le erogazioni di mutui. Le nuove erogazioni sono scese nel terzo trimestre del 2022 dell’1,5%, per intensificarsi nel quarto trimestre (-12,8%). Il 2023 chiuderà con un calo del 24,6%. «La discesa di domanda di credito sembra essersi arrestata – dice Dondi -, restiamo in una fase di rallentamento dell’immobiliare ma con timidi segnali di miglioramento».

Negli ultimi dieci anni, poi, si sono ridotti progressivamente i tempi di vendita, indice del livello di liquidità del mercato, ma la tendenza si è interrotta e i tempi di cessione di un immobile tornano a crescere. Nello specifico, i tempi si sono allungati nei mercati di Bologna, Firenze e Roma.

Diversa la situazione per gli affitti. «Complessivamente le abitazioni locate nel 2022 ammontano a poco meno del 6% dello stock disponibile» dicono da Nomisma. Nello specifico, la componente delle locazioni di medio-lungo periodo fa segnare una flessione, con un calo superiore al 4% per i contratti ordinari e una riduzione dell’1,5% per quelli di tipo agevolato. La componente di breve periodo, al contrario, vede aumentare dello 0,6% gli immobili locati a canone libero.

Considerando i valori locativi, la maggiore pressione della domanda ha determinato nel primo semestre dell’anno una crescita del +1,7%. Le variazioni più importanti riguardano i mercati di Cagliari, Catania, Padova e Torino (+2%), fino ad arrivare al +3,7% rilevato a Bologna. «La tensione abitativa si manifesterà nuovamente pesante a settembre – spiega Luca Dondi -. Manca la strategia per fare fronte alla domanda degli studenti». Intanto si intensifica un fenomeno preoccupante, ossia l’atteggiamento dei proprietari più attratti a forme di locazione non tradizionale. «C’è una quota enorme di patrimonio che non entra nel circuito della locazione» conclude Dondi. L’aumento più sostenuto dei canoni ha comportato un innalzamento dei rendimenti medi, che in media sono dell’ordine del 5,2% lordo annuo.

Nomisma sottolinea anche come negli ultimi dieci anni i tempi medi per locare un’abitazione si siano dimezzati, passando da 4 a 2 mesi. Il mercato più liquido è quello di Bologna, dove per affittare un’abitazione sono necessari soltanto 1,2 mesi.

Secondo Nomisma, con l’aggiunta della componente degli aspiranti proprietari, che temporaneamente si trovano esclusi dalla possibilità di acquisto di un immobile, il comparto della locazione in futuro si rivelerà in tutta la sua inadeguatezza. La domanda composta da famiglie, lavoratori, studenti e turisti compete, infatti, per un’offerta privata troppo esigua e sempre più orientata a privilegiare soluzioni più remunerative, quali gli affitti brevi. Da quanto emerge dall'Osservatorio, gli investitori istituzionali potrebbero coprire almeno in parte il fabbisogno abitativo in locazione.