La logistica italiana conferma l’appeal nel 2024

«I dati più recenti diffusi da Randstad Research offrono la dimensione di questo comparto alla luce della forte crescita avuta dopo il 2020 in particolare nel settore healthcare, alimentare e dell’e-commerce. La logistica in Italia conta 1,16 milioni di occupati e genera un valore di 92,7 miliardi di euro pari al 5,41% del Pil», esordisce l’analisi.

I trend che si sono messi in evidenza negli ultimi tempi, confermati dalla rete di agenzie Tecnocasa e Tecnorete Immobili per l’Impresa (128 agenzie affiliate in Italia), sono i seguenti: la ricerca di soluzioni di nuova costruzione, l’occupazione di location secondarie, lo sviluppo della logistica dell’ultimo miglio, uno sviluppo trasferito anche verso il centro e sud Italia, la forte attenzione all’impatto ambientale.

Da tempo il network del Gruppo Tecnocasa segnala che le aziende di logistica devono fare i conti con una scarsa offerta e con immobili le cui caratteristiche (per altezza, ampiezza di aree coperte e scoperte, vicinanza ad arterie strategiche) non sono compatibili con le esigenze delle aziende del settore. Per questo negli ultimi tempi molte di esse hanno proceduto con operazioni di “build to suit” (progetti su specifiche tecniche segnalate dall’utilizzatore finale).

Appaiono invece rallentate le operazioni degli sviluppatori che dovendosi confrontare anche con l’aumento dei costi di costruzione procedono solo se hanno la certezza di locare l’immobile. La ricerca di location secondarie è dovuta alla saturazione delle aree a ridosso delle arterie più importanti (ad esempio la Brebemi, l’autostrada A4) e allo spostamento verso aree più interne e distanti dove sono presenti spazi per insediarsi, sempre che i piani urbanistici dei comuni interessati prevedano questa possibilità. In questo senso sta andando anche il Pnrr che punta ad investire sulle infrastrutture, la mobilità e la logistica sostenibile.

Negli ultimi anni uno degli aspetti che ha influenzato maggiormente sugli sviluppi logistici è stato proprio l’impatto ambientale: molti operatori si sono mossi in modo da rispettare il territorio occupato. Per questo molti di essi hanno optato per una strategia brownfield e non greenfield (il recupero di aree dismesse/abbandonate preferito alla nuova costruzione). «Il limite di quest’ultima strada sta negli elevati costi di riconversione degli immobili», scrive Tecnocasa.

Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa i prezzi dei capannoni usati, negli ultimi dieci anni, sono diminuiti del 20,4%. Le nuove costruzioni sempre più attente al rispetto dei criteri Esg hanno previsto anche la nascita di aree verdi circostanti, l’utilizzo di pannelli fotovoltaici, impianti di illuminazione a basso consumo, possibilità di ricaricare mezzi elettrici. Gli ultimi dati diffusi dall’Osservatorio Osil (Osservatorio Immobili Logistici) della Liuc Business School/Università Cattaneo confermano che solo il 15% degli immobili logistici in Italia può essere considerato sostenibile (certificato Leed o Bream).

Lo sviluppo del territorio, sempre a detta della rete del Gruppo Tecnocasa, vede una concentrazione maggiore di aree logistiche e di nuovi interventi nelle regioni del Nord Italia (Piemonte, Lombardia, Veneto, Emilia-Romagna) anche se sempre maggiore interesse è accordato alle regioni del centro e del sud Italia, in particolare Lazio, Campania e Puglia.

I dati puntuali di chiusura sul settore della logistica italiana nel 2023 vengono dal “Rapporto 2024 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia” di Scenari Immobiliari in collaborazione con SFRE. Nel 2023 sono stati investiti 1,7 miliardi (oltre un quarto del mercato) per un fatturato di 5,5 miliardi di euro. Il patrimonio nel 2023 è arrivato a una superficie di 48 milioni di metri quadrati.

In particolare, nel 2023 in Italia il comparto immobiliare logistico è stato quello su cui si sono concentrati i maggiori investimenti del real estate, con oltre 1,7 miliardi di euro, pari al 26 per cento del totale. Il mercato italiano si è dimostrato più attivo rispetto ad altri Paesi e a uno scenario europeo dove la logistica ha dovuto fronteggiare sfide macro economiche che hanno inciso in modo significativo sul livello degli investimenti, in calo del 41% rispetto al livello medio del triennio 2020-2022 ma comunque superiore ai 33 miliardi euro.

«In Italia – ha dichiarato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – la logistica è un segmento di mercato ormai consolidato, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori. Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della Contract logistics, aumentato del 25% in cinque anni».

Gli attori sono investitori istituzionali, specialistici, sviluppatori che sono anche investitori e altri ancora. Occorre precisare che l’attività del comparto nel 2023 è rallentata rispetto al 2022, provocando una diminuzione dei volumi del 43%, non per temi strutturali di settore ma soprattutto per l’incertezza finanziaria e geopolitica, con un mercato italiano che si è dimostrato comunque più attivo di altre realtà europee. Il segmento, nelle sue declinazioni, ha espresso infatti una domanda matura verso le varie tipologie di prodotto, localizzato principalmente nel nord Italia. I segnali di miglioramento sono stati evidenti dal secondo semestre dell’anno, con l’ultima parte del 2023 più dinamica rispetto al periodo luglio-settembre e ai 12 mesi precedenti. Una tendenza sostenuta prevalentemente dalla solidità dell’interesse per il comparto e dalla pressione della domanda di spazi nei mercati principali ma anche in quelli complementari. Nel corso del quarto trimestre 2023 si sono registrati circa 630 milioni di euro di volumi transati.

Nel 2023 il comparto industriale-logistico ha fatturato circa 5,5 miliardi in Italia, in calo di oltre il cinque per cento su base annua e con una previsione per il 2024 di lieve contrazione. La produzione di ricchezza immobiliare dipende per circa un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati e per circa il cinquanta per cento in impieghi in magazzini e spazi di piccole superfici, inseriti nei tessuti produttivi di ogni provincia italiana.

Il patrimonio immobiliare del mercato logistico ammonta a fine 2023 a oltre 48 milioni di metri quadrati, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa due milioni di metri quadrati l’anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiori a 1,5 milioni di metri quadrati, dice il report di Scenari Immobiliari.

In uno scenario inflattivo come quello del 2023, il mercato logistico italiano si è sviluppato e ha visto i rendimenti, che avevano toccato i minimi nel 2022, crescere tra i 30 e i 50 punti base. Lo spazio è considerato elemento fondamentale più che in passato, per poter essere “magazzino” nel senso più positivo del termine, raccogliendo le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvvigionamento, limitare le ricadute dovute all’aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda.

In Italia la domanda di mercato nella logistica è in costante crescita, il che si traduce in un take-up di circa 690mila metri quadrati registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente, che ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre del 2023. Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai due milioni di metri quadrati.

Dopo la crisi pandemica, il mercato immobiliare degli immobili logistici in Italia è maturo, ha sostenuto la crescita del 2021, affrontato i molti rischi del 2022 e l’inasprimento economico e la situazione geopolitica del 2023, e ha iniziato il 2024 con evidente contrazione dei risultati rispetto ai trimestri precedenti ma come seconda miglior asset class immobiliare.

La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8%, con punte ancora inferiori per le prime locations e per i trophy asset, tra il 4,8 e il 5,7% e ulteriori ribassi per gli immobili ultimo miglio. I tassi più contenuti si registrano inevitabilmente sui mercati prime, prevalentemente localizzati nelle regioni del nord Italia, con Milano e i suoi territori gravitanti in testa, crescendo proporzionalmente verso il centro e nel sud Italia, con Roma che fa registrare tassi di poco superiori al capoluogo lombardo.