Italia superstar nell’immobiliare con investimenti in crescita del 56%

«Nel 2024, la positiva risposta del mercato dei capitali certifica la ripresa degli investimenti e il ritorno degli investitori esteri che hanno deciso di puntare i propri capitali sull’Italia - spiega Alessandro Lombardo, direttore commerciale Gruppo Gabetti -.Il nostro Paese, infatti, rispetto ad altri Paesi europei che storicamente vantano una dimensione maggiore del mercato dei capitali in ambito real estate, garantisce un ottimo rapporto rischio/rendimento nelle operazioni di asset allocation. In termini di prodotto, il punto di forza del Paese è proprio quello di puntare sul brand Italia. Quest’ultimo attrae capitali interessati non soltanto a possedere e affittare spazi, ma a indirizzarsi su tenant espressione di italianità nel mondo e che garantiscano elevate marginalità. Ne sono un esempio alcune transazioni rilevanti soprattutto in ambito industrial e hospitality. Questo sarà il trend del 2025, che vedrà una crescita non solo delle operazioni value-added nei segmenti hospitality e living, ma anche di quelle income producing nel settore industriale/Gdo, grazie a operazioni in cui la performance del tenant sarà determinante nel generare una maggiore marginalità per l’investimento immobiliare».

Scendendo nel dettaglio dei settori, ecco cosa emerge dai due report appena diffusi.

«Analizzando nel dettaglio ciascuna asset class, nel 2024 primeggia il retail con 2,8 miliardi di euro investiti» esordisce Gabetti. Un risultato ottenuto grazie a un secondo semestre che è stato il migliore di sempre non solo per l’eccezionale deal concluso nel terzo trimestre in via Monte Napoleone da 1,3 miliardi di euro, ma anche grazie anche a un ottimo quarto trimestre che ha attirato 930 milioni di euro, il volume più alto di un singolo trimestre negli ultimi otto anni, al netto del trimestre precedente in cui si è registrato il singolare asset deal sopracitato.

A farla da padrone negli ultimi tre mesi dell’anno sono state le operazioni riguardanti i centri commerciali e la grande distribuzione (Gdo), in particolare si segnala un importante deal che ha riguardato un portafoglio di diversi supermercati dislocati in tutta Italia.

«A guidare i volumi del 2024 è stato il settore retail: l’anno è stato caratterizzato dal più grande single asset deal registrato in assoluto. Questo ha riguardato un immobile High Street che ha contribuito ad un volume totale record per il segmento che, anche senza considerare questo deal, sarebbe in ogni caso risultato il più alto del periodo post-pandemico», fa eco Bnp Paribas Re.

Segue il settore degli uffici con quasi 2 miliardi di euro (20% del totale investito) con volumi in crescita del 64% rispetto al 2023 (1,2 miliardi di euro). A contribuire a questo risultato è stata la spinta data dal quarto trimestre, con un volume pari a 760 milioni di euro, tra le operazioni più importanti si segnala la vendita di un trophy asset sopra i 100 milioni di euro in centro a Roma. Sia la Capitale sia Milano si confermano le piazze principali per questa asset class. Inoltre, sebbene sia ancora un trend limitato, il settore è stato interessato da riconversioni d’uso, prevalentemente verso il residenziale e l’alberghiero, spiega il Report di Gabetti.

Dal punto di vista delle locazioni uffici, Milano ha registrato un take-up pari a 378.300 mq, in calo dell’11,1% rispetto al 2023, con una crescita del 10,4% del numero di operazioni chiuse nell’intero anno 2024. Anche Roma registra un calo significativo, ma fisiologico, dopo il record storico dello scorso anno, con un assorbimento di spazi a uso ufficio di 170.900 mq nel 2024. Ma se si analizzano gli ultimi 5 anni, il 2024 risulta essere il secondo miglior anno in termini di assorbimento di spazi a uso ufficio. Nonostante il calo, la dinamicità del settore è stata determinata dalla persistente ricerca di spazi di qualità ed Esg compliant da parte di occupier che continuano a dover far fronte a un’offerta limitata di tali spazi. Questo gap tra domanda e offerta sta portando all’aumento dei canoni prime, come dimostra il CBD (Central Business District) di Milano in cui il prime rent è aumentato, attestandosi a 730 euro al mq all’anno. Mercato stabile, invece, nella zona del centro ed Eur di Roma in cui i canoni prime si sono attestati rispettivamente a 550 e 360 euro al mq all’anno. Per quanto riguarda i prime net yield nel CBD di entrambe le città rimangono stabili rispetto al trimestre precedente, attestandosi rispettivamente a 4,75% per la città di Roma e a 4,25% per quella di Milano.

«Con 1,8 miliardi di euro investiti (18% del totale investito), il mercato dell’hospitality ha mostrato una notevole dinamicità durante tutto il 2024 con una media di oltre 440 milioni di euro investiti per trimestre, registrando così il secondo miglior risultato di sempre a livello annuale», riporta Gabetti.

Tra i deal più rilevanti di quest’ultimo trimestre, dopo mesi di trattative si è conclusa l’acquisizione dell’hotel 5 stelle lusso, Bauer hotel di Venezia, da parte del gruppo cipriota Mohari Hospitality, per un valore oltre i 300 milioni di euro. L’operazione prevede, inoltre, un importante restauro che valorizzerà ulteriormente la struttura. Questa operazione, così come altre, dimostrano l’interesse da parte degli investitori per operazioni value-added su hotel di fascia medio-alta (4-5 stelle), in un’ottica di riposizionamento dell’immobile al fine di ottenere maggiori margini di profitto a lungo termine. A livello comunale, le città più performanti sono state Roma, Venezia, Milano, particolare attenzione anche per Forte dei Marmi in Toscana. Nel sud Italia la regione che ha primeggiato è stata la Sicilia.

«Anche per la logistica il 2024 è stato caratterizzato da una crescita più sostenibile. Il totale fine anno rimane sotto la media dei cinque anni, ma per una ragione diversa: gli anni post-pandemici hanno visto un boom molto forte per questo settore, che si è successivamente stabilizzato», spiegano da Bnp Paribas Re.

«Il settore industriale/logistico ha apportato 1,7 miliardi di euro, il 17% del volume complessivo da inizio anno, segnando nel 2024 la terza miglior performance finora realizzata di questa asset class», dicono da Gabetti. La dinamicità di questo settore è aumentata negli ultimi anni a seguito della spinta data dall’e-commerce che, determinando un maggiore traffico merci, ha alimentato la necessità di trovare nuovi spazi logistici. Ed è proprio il nord Italia che, grazie alla sua posizione geografica e al suo sistema infrastrutturale, risulta essere l’area di maggiore appeal per gli investitori che ricercano spazi moderni e strategicamente posizionati. Nel centro Italia, risulta essere la provincia di Roma l’area in cui gli investitori hanno allocato i propri capitali.

In termini di volumi di investimento, il settore living ha registrato un volume pari a 800 milioni di euro, l’8% del totale, registrando un calo del 5% rispetto al 2023 ma è risultato essere il terzo miglior anno in termini di volumi transati. È però da evidenziare che la dinamicità di questo settore si fa ancora attendere, poiché trattasi di un asset class non ancora valorizzata nel mercato italiano. «Il boost nei volumi transati è stato dato nel quarto trimestre dell’anno, con poco più di 400 milioni di euro investiti _ riportano da Gabetti _. Le transazioni registrate si sono concentrate principalmente a Milano, città che si conferma ancora una volta al centro dell’interesse degli investitori grazie a una domanda abitativa in costante crescita nelle varie forme di residenzialità collettiva. Infatti, il quarto trimestre ha visto quattro closing riguardanti il segmento dello student housing e senior housing sia a Milano sia a Firenze».

«Il tema del cambio di destinazione d’uso rimane attuale: nel 2024 ha coinvolto soprattutto conversioni in residenziale/living, nonché alcune conversioni a destinazione alberghiero. Spesso si è trattato di immobilioriginariamente ad uso ufficio», specifica Bnp.

«Nel 2024, il comparto mixed-use registra quasi 570 milioni di euro di volume investito (il 6% del totale) - specificano da Gabetti -. Tale risultato è stato raggiunto principalmente attraverso l’acquisizione degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo, che insieme fanno parte del percorso di rigenerazione degli scali ferroviari avviato dal Comune di Milano». A questo deal si aggiungono anche investimenti su asset con destinazione d’uso uffici/retail.

Infine, l’healthcare e l’alternative hanno pesato rispettivamente l’1% e il 2% sul totale (300 milioni euro complessivi). In particolare, l’alternative include closing di operazioni di centraline telefoniche, data center e in strutture scolastiche.

Il Nord Italia si conferma l’area che maggiormente catalizza gli investimenti immobiliari con il 56%, segue il Centro con il 20% e il Sud con il 6 per cento. Il restante 18% risulta essere composto da investimenti sparsi sul territorio nazionale.

Dal punto di vista della provenienza dei capitali, gli investitori esteri (il 62%) risultano gli operatori più attivi sul mercato; tra questi spiccano i francesi nel comparto retail e gli americani focalizzati principalmente sul comparto logistico e retail.