In Italia si sceglie sempre più l’affitto, ma manca offerta e i canoni volano

Il mercato della locazione in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione, caratterizzata da un aumento dei canoni più rapido dei prezzi di vendita, dalla crescita della domanda temporanea e dalla presenza di milioni di abitazioni non utilizzate. L’impennata dei prezzi delle case nei grandi centri urbani sta contribuendo a trasformare le abitudini degli inquilini, rendendo la locazione una scelta obbligata per un numero sempre più elevato di famiglie. Quella che storicamente era considerata una soluzione temporanea o d’emergenza si sta così evolvendo in un vero e proprio segmento industriale - come già avvenuto in altri paesi europei - capace di generare performance economiche robuste nonostante un contesto normativo ancora incerto.

Secondo il rapporto di Scenari Immobiliari e Abitare Co. “La casa in locazione” presentato a Milano, il 2025 ha segnato un record storico con oltre 1,33 milioni di nuovi contratti stipulati, portando il monte canoni complessivo a livello nazionale alla cifra di 50 miliardi di euro l’anno. Tuttavia, a fronte di questo dinamismo, la dimensione dell’offerta resta estremamente contenuta. Le famiglie oggi in locazione in Italia sono circa otto milioni, ma il mercato soffre di una gestione frammentata e poco professionale. In questo scenario, le locazioni brevi coprono una quota di circa 800 mila appartamenti che - pur esercitando una pressione significativa sulla disponibilità di case nei centri urbani a più alta tensione abitativa - rappresenta una fetta abbastanza minoritaria del segmento locativo.

La carenza di un’offerta d’affitto moderna e gestita professionalmente limita la competitività delle città italiane nel panorama europeo, dove l’abitare in locazione è ormai considerato un’infrastruttura fondamentale per lo sviluppo del mercato immobiliare. Il mercato è però in mutamento: a Milano quasi il 40% delle famiglie vive oggi in affitto, mentre a Torino la quota degli inquilini si attesta al 35%. Il segmento sta rispondendo con una trasformazione dei contratti: il modello ordinario di lungo periodo è crollato sotto la soglia del 30% delle nuove stipule, cedendo il passo a formule più flessibili e agevolate. Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha evidenziato come sia necessario superare la logica emergenziale per attrarre capitale privato e sviluppare una filiera industriale sostenibile. Per far evolvere un mercato che resta tra i più piccoli in Europa per volumi di investimento, servono partnership pubblico-private capaci di promuovere il build-to-rent e ampliare l’offerta di qualità per tutte le classi sociali.

Sotto il profilo dei valori economici, la pressione della domanda ha spinto i canoni verso nuovi record nei principali poli urbani. Milano si conferma la città più onerosa con una media di 200 euro per metro quadro all’anno, seguita da Roma che si attesta stabilmente sopra i 155 euro per metro quadro. Bologna e Napoli mostrano una crescita speculativa raggiungendo rispettivamente i 140 euro e i 120 euro per metro quadro all’anno, mentre Genova ha segnato il balzo più significativo superando per la prima volta i 115 euro. A livello nazionale, il canone medio mensile è giunto a 655 euro.

I dati - in crescita del 5,15% nel 2025 - sono destinati ad aumentare ulteriormente nel corso del 2026: le previsioni indicano un rincaro superiore al 4%, che porterà il valore medio nazionale oltre i 95 euro al metro quadrato annui. Un quadro che rischia - in assenza di politiche pubbliche mirate - di aggravare ancora di più l’attuale emergenza abitativa.