Immobiliare retail, verso i 40 miliardi di investimenti in Europa

La “Cenerentola” delle asset class si riprende i suoi spazi, scommette su una ripresa strutturale e guarda a un futuro, in cui l’Italia - assieme a UK, Francia, Spagna e, in parte, Germania - torna al centro degli interessi degli investitori. Che però si muovono con la bussola della selettività.

E’ la fotografia che esce dalla 30° edizione di Mapic, in corso sino al 6 novembre a Cannes. Su centri commerciali, retail park e vie del lusso, nel 2024 - come spiega Chris Gardener, managing director, retail capital markets, Europe - «I volumi di investimento nell’immobiliare retail in Europa hanno chiuso il 2024 a 36 miliardi di euro e nel solo terzo trimestre di quest’anno sono cresciuti del 10% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso». La stima degli analisti è che il 2025 si chiuderà a 40 miliardi. Ovvero la metà rispetto ai 70 miliardi di record del 2015, ma pur sempre in crescita rispetto ai poco più di 25 miliardi del 2023. «Alla base c’è un mix di fattori -spiega Gardener -. Il mercato è stato illiquido per anni e questa compressione ora incontra sia il calo del costo del denaro sia l’esigenza di ristrutturare e rilanciare, in chiave Esg e digitalizzando processi ed esperienze, molti asset. Ma anche la riconversione ad altro uso, di fatto, è un’occasione di investimento. Se gli shopping center offrono rendimenti tra il 6,5 e l’8%, mentre logistica, residenziale e uffici si muovono su livelli molto più compressi, l’arbitraggio è evidente. Con un costo del capitale all-in tra il 4,5% e il 5%, oggi gli acquirenti hanno ritorni più generosi. Infine, su un settore che tradizionalmente attrae investitori value-add, cresce l’interesse dei capitali istituzionali».

ha aggiunto Sally Bruer, head of Emea logistics & industrial and retail research, Cushman & Wakefield -. Non è tanto una competizione tra Paesi o città, ma spesso all’interno di una stessa sezione o strada ci sono posizioni migliori di altre. Località ad alta capacità di attrarre turismo alto-spendente sono più attrattive di alcune grandi capitali. Abbiamo comunque notato un ritorno dei deal con ticket elevati tra 200 e 400 milioni. Certamente, Regno Unito, Francia, Spagna, Italia sono tra le destinazioni più appetibili».
Secondo Mark Smith, lead Emea Cross Border & UK Retail Occupier di Jll, il trend vincente è una penetrazioneprofonda nelle aree urbane globali. Champs-Élysées, Regent Street e tutte quelle vie prime dove la presenza non è solo vendita al dettaglio, ma rappresentazione simbolica del brand. Bisogna essere laddove è rilevante essere non solo per il target di clientela ma dove si definisce la propria immagine».

«Siamo selettivi ma chiaramente orientati a investire in Europa - ha detto Marta Costa, director Commercial, Europe & New Markets di Sonae Sierra - e positivamente inclini verso l’Italia laddove repricing, leve operative e capex per la decarbonizzazione possano tradursi in crescita dell’utile operativo netto, intendiamo ricavi da locazione e proventi accessori al netto delle spese operative non recuperabili, prima di capex, imposte, interessi e ammortamenti. In Germania, a seguito del completamento dell’acquisizione di REM da Unibail-Rodamco-Westfield, siamo diventati il secondo operatore per property management di centri commerciali per terzi nel Paese, gestendo 19 asset . In Italia, la performance operativa è rimasta solida nel 2024 con un’occupancy del 99,7% su 7 asset».
In termini di volumi di investimento, spiega l’ultima analisi di Savills «nei primi 9 mesi con oltre 2,2 miliardi investiti nel retail immobiliare, l’Italia mette a segno il miglior risultato degli ultimi 10 anni. Quattro delle più importanti transazioni dell’anno sono state registrate in questo settore, che è risultato essere il primo in termini di volumi con uno share del 29%. I centri commerciali hanno contribuito in modo significativo a questo risultato con circa 800 milioni di euro investiti, compresa la più grande operazione su un singolo centro commerciale dell’ultimo decennio (l’acquisizione di Oriocenter da parte di generali Re e Percassi per mezzo miliardo). I factory outlet sono tornati alla ribalta dopo anni di assenza dal mercato, grazie alla compravendita di due portafogli. La componente high street ha raccolto circa il 21% dei volumi totali, confermando l’interesse di investitori e brand; tre dei deal registrati hanno riguardato la città di Firenze.

«Abbiamo condotto uno studio sui trend dei retailer - ha detto Francesco Pupillo, managing director di Mapic - secondo cui la volontà di espansione delle insegne è reale, con il 60% che prevede di aprire più di 10 negozi nei prossimi due anni e oltre un quinto che punta all’apertura di almeno 50 negozi. In termini di spazi ideali, la maggioranza degli intervistati indica i centri commerciali (37%) e le vie dello shopping (22%) come location preferite per nuove aperture».