Il report Knight Frank

Immobiliare di lusso, la montagna resiste al clima che cambia: prezzi in crescita e turismo tutto l’anno

La Svizzera guida la crescita dei prezzi, mentre Cortina, Davos e Andermatt si distinguono per performance. Il cambiamento climatico ridisegna le prospettive di investimento, dalle seconde case ai vigneti d’alta quota

di Rossella Savojardo

22 ottobre 2026

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Tra le tendenze del mercato immobiliare residenziale di fascia medio-alta, la montagna si conferma la destinazione più ambita. Nonostante la diminuzione del 34% delle nevicate sulle Alpi dal 1920, il mattone sulle Alpi mostra una notevole solidità. Una tendenza alimentata anche dalle ondate di calore, che spingono un numero crescente di turisti e acquirenti a cercare rifugio ad alta quota; oltre che dall’ampliamento della stagionalità e dagli investimenti in loco messi in campo per gli ultimi Giochi Olimpici in Italia e per i prossimi in Francia.

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Il boom degli immobili di lusso

I numeri parlano chiaro: negli ultimi cinque anni i valori degli immobili di fascia alta sono saliti di quasi il 30% in Svizzera, superando nettamente la Francia, dove l’aumento è stato del 12%, secondo l’ultimo Alpine report di Knight Frank. L’andamento tra le località alpine non è però uniforme: i prezzi medi degli immobili di pregio in queste aree sono saliti del 3,2%, ma la forbice tra le località più e meno performanti si è ampliata, passando da 11 punti percentuali lo scorso anno a quasi 18 nei dodici mesi fino a giugno 2026.

Gstaad si conferma il mercato immobiliare alpino più caro al mondo, con 44.440 euro al metro quadro, mentre in termini di variazioni percentuali le località con la migliore performance dei prezzi quest’anno sono state Davos (+14,5%), Andermatt (+12,5%) e Cortina d’Ampezzo (+10%) che quest’anno ha registrato una compravendita residenziale record da 11 milioni di euro.

A contare è anche l’altitudine: i dati di Knight Frank indicano una pressione maggiore alle quote più basse. Nelle località con il paese di fondovalle sotto i 1.200 metri, la crescita media annua dei prezzi di pregio è passata dall’8% del 2022 al -1% dell’ultimo anno. L’altitudine del paese non basta però da sola a determinare la performance. Le località tra 1.200 e 1.499 metri hanno registrato una crescita media del 4,7%, contro il 5% di quelle sopra i 1.500 metri.

La spinta del turismo “quattro stagioni”

La tendenza probabilmente più strutturale per i mercati alpini è comunque l’ascesa del turismo 12 mesi su 12. In alcune destinazioni di montagna il turismo estivo sta ormai rivaleggiando con quello invernale, favorendo il passaggio a un modello di proprietà e investimento su base annuale.

I numeri di alberghi, aeroporti e stazioni descrivono la portata del fenomeno: secondo lo studio di Knight Frank, i voli estivi verso gli aeroporti di accesso alle Alpi raggiungono ormai il 92% dei volumi invernali, mentre in Svizzera si sono registrati 25,2 milioni di pernottamenti alberghieri in estate contro 18,6 milioni nella stagione invernale. Anche gli ingressi agli impianti ferroviari di montagna svizzeri sono ben al di sopra delle medie storiche.

Le tre tendenze in corso

A ciò si aggiungono almeno altre tre tendenze in corso. Come per il resto del parco immobiliare residenziale, anche in montagna la casa è attraversata da un significativo trasferimento intergenerazionale di ricchezza nelle Alpi francesi, dove gli immobili passano sempre più spesso dai proprietari della generazione dei baby boomer alle generazioni più giovani.

Non manca poi, anche qui, l’aumento della domanda internazionale: in Francia soprattutto continua ad ampliarsi, con un interesse crescente da parte di acquirenti provenienti da Stati Uniti, Paesi del Golfo, Scandinavia e, sempre più, Asia.

Infine, il fenomeno delle branded residences che si stanno affermando come la formula di proprietà preferita da molti ultra-high-net-worth individuals (coloro che hanno un patrimonio superiore ai 30 milioni di dollari), che cercano immobili chiavi in mano con servizi di tipo alberghiero

Il ruolo del climate change

«Il mercato immobiliare alpino si è evoluto ben oltre la sua tradizionale vocazione sciistica - evidezia Liam Bailey, global head of research di Knight Frank -. Gli acquirenti sono sempre più attratti da scarsità, stabilità, stile di vita e conservazione del patrimonio nel lungo periodo. Il cambiamento climatico sta senza dubbio trasformando l’ambiente montano, ma non ha ridotto la domanda per le principali destinazioni alpine. Al contrario, le località più forti continuano ad attrarre investimenti, ad adeguare le proprie infrastrutture e ad ampliare la propria offerta come luoghi in cui vivere, lavorare e trascorrere il tempo libero tutto l’anno». Secondo lo studio, inoltre, il cambiamento climatico sta ridisegnando le opportunità di investimento anche al di fuori dell’immobiliare: gli investitori puntano sempre più sui vigneti d’alta quota, mentre le regioni vinicole tradizionali sono sotto pressione.