Immobiliare, in Italia investimenti 2025 a quota 12,4 miliardi

Complessivamente, il 2025 si chiude con volumi pari a 1,9 miliardi di euro, pari a -14% su base annua, riflettendo un mercato che resta selettivo ma dinamico nelle operazioni di maggiore qualità. Tuttavia, il settore ha evidenziato una performance particolarmente solida nel quarto trimestre, con investimenti pari a circa 800 milioni di euro, in aumento del 20% rispettoallo stesso periodo del 2024 e miglior risultato trimestrale degli ultimi tre anni.

Milano si conferma il principale polo di attrazione dei capitali, catalizzando oltre il 70% degli investimenti, seguita da Roma con circa il 20% del totale nazionale.

La forte accelerazione osservata nel quarto trimestre è stata trainata prevalentemente da operazioni core su asset iconici, che hanno contribuito, dopo circa due anni di stabilità, a una prima compressione dei prime net yield: 3,80% a Milano e 4,30% a Roma. Per i prossimi trimestri si prevede una graduale prosecuzione di questo trend di riduzione, sostenuto dal rinnovato interesse degli investitori per prodotti prime nei mercati principali.

Nel corso del 2025, il take-up di spazi direzionali nel mercato di Milano ha raggiunto circa 405mila mq, un volume in linea sia con l’anno precedente che con la media degli ultimi dieci anni. Il quarto trimestre ha fornito un contributo particolarmente rilevante, con circa 125mila mq assorbiti, risultando il trimestre più dinamico dell’anno grazie all’aumento della dimensione media delle operazioni. Nel periodo si sono infatti concluse quattro locazioni superiori ai 5mila mq, a fronte delle sole cinque registrate complessivamente nei primi tre trimestri del 2025.

Negli ultimi due anni, la persistente scarsità di spazi disponibili nei submarket più ricercati, come il CBD e Porta Nuova, ha rappresentato un limite alla piena espressione della domanda, pur in presenza di un interesse elevato da parte dei tenant. Uno squilibrio tra domanda e offerta che si riflette su una progressiva crescita dei canoni, in particolare per gli immobili di più elevata qualità: nel quarto trimestre del 2025 il prime rent del mercato milanese ha raggiunto 850 euro/mq/anno, con ulteriori margini di incremento attesi nel corso del 2026.

A Roma, il quarto trimestre ha registrato un assorbimento di circa 51mila mq, portando il totale da inizio anno a circa 150mila mq. Un dato in calo del 14% su base annua. Il canone prime si attesta a 630 euro/mq/anno. In questo contesto, le prospettive di crescita dei canoni rimangono solide, sostenute da una limitata disponibilità di spazi e da una pipeline di sviluppo contenuta, elementi che continuano a esercitare una pressione significativa sui canoni nelle aree direzionali più ricercate.

Nell’ultimo trimestre, il living ha raggiunto circa 330 milioni di euro di investimenti, portando il totale da inizio anno a oltre 1 miliardo di euro, con un incremento superiore al 70% rispetto al 2024. Milano si conferma la principale destinazione per gli investimenti residenziali in Italia, concentrando il 66% dei capitali, seguita da Torino, Roma e Bologna. La performance del settore è stata trainata principalmente dallo student housing che, su base annua, ha raddoppiato il proprio volume di investimento, con oltre metà del valore riconducibile a operazioni core.

Nel terzo trimestre del 2025, il mercato residenziale italiano della compravendita conferma il trend positivo della prima metà dell’anno, con 174.892 transazioni, in crescita dell’8,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

A Milano si sono concluse 5.662 compravendite (+11,8% sul terzo trimestre 2024), con una netta prevalenza di unità di piccole dimensioni (il 65% sotto gli 85 mq). Le nuove costruzioni rappresentano il 9,5% degli scambi, dato in linea con i trimestri precedenti e superiore del 3,1% rispetto alla media nazionale.

Anche a Roma il mercato si è mantenuto in crescita, con 8.327 transazioni (+6,4%), in linea con l’andamento positivo in corso da oltre un anno. Quasi la metà delle compravendite (49,2%) si è concentrata su tagli medio-grandi (oltre 85 mq), mentre le nuove costruzioni hanno inciso per il 7,6 per cento.

Sempre nel terzo trimestre 2025, i tassi di interesse medi si sono posizionati al 3,35% e la quota di acquisti con mutuo ha raggiunto il 54,4% a Milano e il 60,8% a Roma.

Nel terzo trimestre continua la crescita del mercato delle locazioni a livello nazionale, ma con andamenti differenti nei principali centri urbani. A Roma e Milano si continua ad osservare un calo del mercato dell’affitto di lungo periodo, con una prima flessione anche nel transitorio.

Rispetto al terzo trimestre 2024 i contratti standard (4+4) si sono contratti del -1,6% a Roma, mentre a Milano la flessione è stata del -3 per cento. In calo anche i canoni complessivi, rispettivamente del -2,0% e del -4,1 per cento. Per quanto riguarda invece i contratti transitori, la contrazione del numero di abitazioni locate è del -3,1% a Roma e del -1,2% a Milano. Tuttavia, il volume dei canoni relativi a questo segmento cresce del 7,2% a Roma e del 3,0% a Milano.

Il settore degli alternative conferma la sua attrattività per gli investitori, con un volume complessivo annuo superiore a 1,5 miliardi di euro, di cui oltre 600 milioni registrati nel solo quatro trimestre, segnando il migliore risultato degli ultimi cinque anni. Nell’ultimo trimestre, gli investimenti nel segmento healthcare hanno raggiunto circa 390 milioni di euro, principalmente riconducibili a due portafogli di rilievo nazionale. Si segnala inoltre la compravendita dello Stadio Meazza di San Siro, acquistato dalle società FC Internazionale e AC Milan.

«Il 2025 - spiegano gli analisti di Dils - ha rafforzato il percorso di crescita del mercato immobiliare italiano già avviato nel 2024, riportando i volumi di investimento su livelli prossimi ai massimi storici. La performance è stata sostenuta sia dai comparti tradizionalmente più consolidati – come retail, hospitality e logistica – sia dal crescente contributo di asset class più recenti, come living e alternative, che stanno ampliando le possibilità di diversificazione degli investimenti. Nel contesto europeo l’Italia si afferma, insieme agli altri mercati dell’Europa meridionale, come uno dei principali motori del real estate, distinguendosi per la solidità dei fondamentali e per la capacità di attrarre capitali anche in uno scenario globale caratterizzato da elevata complessità e incertezza.».