Immobiliare, in Europa il debito verso le banche scende a 74 miliardi

Nella galassia dell’immobiliare commerciale, il debt funding gap europeo (ovvero l’ammontare complessivo di deficit tra l’importo originario del debito garantito e quanto effettivamente disponibile per il suo rifinanziamento alla scadenza dei termini) è in netto calo.

Nei 20 principali Paesi europei – secondo l’ultima stima di Aew – è sceso del 18%, ovvero a un importo pari a 74 miliardi di euro per il periodo 2026/2828, rispetto agli oltre 90 miliardi di euro per il periodo 2024/2026 quantificati due anni fa. Da un lato, il taglio dei tassi di interesse da parte della Bce ne ha alleggerito il peso. Dall’altro, però, nel comparto cresce il protagonismo degli operatori finanziari non bancari (fondi, assicurazioni) e soprattutto il dinamismo dei fondi di debito che, in molti casi, si avvalgono di strategie di back leverage. In pratica, prendono in prestito denaro (a un costo più basso), utilizzando il proprio portafoglio di investimenti come garanzia.

«La nostra stima rivista di 74 miliardi di euro per il deficit di finanziamento del debito immobiliare europeo conferma che le difficoltà di rifinanziamento si sono attenuate – ha sottolineato Hans Vrensen, head of research & strategy Europe di Aew (affiliato di Natixis IM) –. Rendimenti prime e costi di finanziamento ormai stabilizzati rendono il capitale di debito più interessante per gli investitori azionari, in particolare nell’Eurozona, dove i tassi swap sono più favorevoli rispetto al Regno Unito. Da inizio anno, nel 2024 e nel 2025 abbiamo osservato una ripresa sia del volume complessivo delle transazioni che di quello dei prestiti concessi, con i prestiti recenti che riflettono rapporti loan to value più elevati. Ciò dimostra un aumento della fiducia sia di chi eroga sia di chi ottiene e la capacità dei primi di assumersi maggiori rischi. L’aumento dei prestiti da parte dei fondi di debito e un più ampio ricorso al back leverage stanno contribuendo ad alleviare le difficoltà di rifinanziamento che permangono, almeno nel breve termine».

Se il debito cala in tutti i principali Paesi, a fare eccezione è la Francia, dove la sfida del rifinanziamento difficile riguarda – secondo l’analisi – il 20% dei prestiti originati nel periodo 2017/2024 (rispetto al 18% dell’anno scorso), a causa di una ripresa prevista meno robusta soprattutto su logistica e uffici. Segue la Germania (al 16%, comunque meglio del 20% stimato un anno fa). Anche la Spagna e l’Italia hanno registrato un miglioramento rispetto allo scorso anno e si attestano ben al di sotto della media europea, rispettivamente al 10% e all’8 per cento. Nel Regno Unito la quota di debito immobiliare difficilmente ripianabile rimane nella fascia più bassa, pari al 6 per cento. In generale, i prestiti garantiti per gli uffici rappresentano il 41% del totale del deficit immobiliare europeo, seguiti dal 21% dei prestiti nel settore retail (negozi, outlet e centri commerciali) e dal 19% di quelli per il comparto residenziale.

«I fondi di debito – ha aggiunto Vrensen – stanno guadagnando quote di mercato, con 43 operatori di credito non bancari che, secondo le stime, detengono 110 miliardi di euro di debito commerciale europeo a metà del 2025».