Immobiliare a Dubai: la liquidità dei developer salva i cantieri ma la sfida è la tenuta nel tempo

Tra le gru di Dubai c’è il cantiere della Bulgari Lighthouse, la torre residenziale sull’isola di Jumeirah Bay sviluppata da Dubai Holding e disegnata da Antonio Citterio che porta molto dell’Italia nell’Emirato. Ci sono i progetti della Bugatti Residences - il primo progetto al mondo a marchio Bugatti - e della Jacob & Co Residences, il grattacielo in collaborazione con il marchio di alta orologeria che mira a battere il record di altezza delle torri residenziali, entrambi della società immobiliare Binghatti. Ma c’è anche The Oasis, uno degli sviluppi urbanistici più significativi che Dubai abbia visto negli ultimi anni in mano a Emaar - la società immobiliare che ha realizzato il Burj Khalifa, - concepito come una destinazione residenziale a bassa densità, incentrata sull’acqua. Camminando per Dubai negli ultimi anni sembrava di scorgere un universo in costante costruzione, e non si trattava solo di un’impressione. I cantieri con le gru alzate in città sono tantissimi e il numero cresce di mese in mese con l’arrivo di brand di lusso, collaborazioni internazionali e piani di sviluppo legati alle nuove frontiere dell’abitare.

Ma adesso, il mercato immobiliare si trova a un bivio cruciale. Se da un lato i fondamentali finanziari dei grandi sviluppatori immobiliari sono solidi, dall’altro la pressione geopolitica sta già lasciando segni tangibili sui mercati. L’indice immobiliare del Dubai Financial Market ha perso oltre il 25% nell’ultimo mese, un segnale chiaro di come l’incertezza stia pesando sul sentiment degli investitori, nonostante i recenti annunci di bilanci 2025 da record.

Emaar Properties guida il settore con un fatturato salito del 40%, raggiungendo i 49,6 miliardi di Aed (13,5 miliardi di dollari) e un portafoglio ordini imponente di 155 miliardi di Aed (oltre 42,1 miliardi di dollari ), in crescita del 39 per cento. Tuttavia, la sua esposizione al mercato azionario l’ha vista cedere in Borsa il 27% nell’ultimo mese. Anche Damac e Pnc Investments (società madre di Sobha Realty) arrivano allo stallo geopolitico dopo un 2025 solido: Damac con vendite di 36 miliardi di Aed (9,8 miliardi di dollari) e Sobha Realty con una crescita del 30% a quota 30 miliardi di Aed (8,1 miliardi di dollari). Omniyat Holdings, con un fatturato in crescita del 150% a 4,1 miliardi di Aed (1,1 miliardi di dollari) e un backlog di 19,6 miliardi di Aed (5,3 miliardi di dollari), è un altro tra i nomi dei colossi real estate attivi a Dubai ma non l’ultimo, la lista potrebbe infatti essere ancora più lunga.

La domanda ora però è: cosa succederà ai progetti in corso? La risposta risiede nella capacità di resistenza di questi giganti, tutti molto esposti su Dubai (i rating di S&P Global Ratings attualmente sono BBB+ per Emaar, BB+ per Damac, BB per Pnc e BB- per Omniyat). Gli esperti stimano che i portafogli ordini attuali di questi quattro sviluppatori garantiscano tra i 2 e i 5 anni di visibilità sui ricavi. Grazie ai conti vincolati (escrow accounts), i fondi per completare i cantieri sono in gran parte protetti, minimizzando il rischio di un blocco totale dei lavori.

Tuttavia, i cantieri aperti hanno tempistiche di realizzazione medio-lunghe e il protrarsi del conflitto potrebbe innescare una correzione dei prezzi. Con valori significativamente più bassi gli analisti non escludono che gli investitori potrebbero riconsiderare alcune loro scelte di acquisto e che i progetti più recenti o con scarse prevendite possano rallentare. Il sistema normativo di Dubai potrebbe fungere da ammortizzatore: gli sviluppatori possono trattenere fino al 40% del valore della proprietà (se la costruzione è in linea con i tempi), rimborsare il resto e rientrare in possesso dell’unità per la rivendita. Durante i periodi di crisi precedenti, le morosità per i principali player sono state solo tra il 3% e il 10%, i rischi maggiori di interruzione in questo caso potrebbero intaccare gli attori più piccoli o meno esperti.