Il sale and leaseback dimezza i volumi e punta su retail a camping

Impianti, magazzini e ora, sempre più discount, ipermercati e villaggi turistici. L’operazione finanziaria in cui un’azienda vende la propria sede o l’impianto produttivo a una società di leasing, ottenendo immediata liquidità, ma restandovi in affitto (in inglese, sale & leaseback) ridimensiona i volumi, ma diversifica. Non solo impianti industriali. In un caso su tre, anche Gdo. Una settimana fa, Club del Sole ha chiuso la prima operazione di sale & leaseback di 5 villaggi e oltre 2.800 unità abitative, senza impatti sulla gestione operativa, coinvolgendo Swiss Life Asset Managers France.

Secondo il Corporate Capital Report H1 di Colliers, nella prima metà del 2025, in Europa, il volume delle transazioni di sale & leaseback ha registrato un lieve aumento del 5% rispetto all’elevato secondo semestre del 2024, sfiorando i 2 miliardi. Altrettanti sono attesi nel secondo semestre, per arrivare ad almeno 4 miliardi sull’intero 2025. Numeri lontani rispetto agli 8 miliardi del 2022 e altrettanti nel 2021 (per un totale di 16 miliardi in due anni) che, nella fase post-covid, avevano fatto lievitare un fenomeno di nicchia a una delle forme di finanziamento alternativo di maggiore interesse. Gli asset industriali hanno continuato a dominare il mercato, rappresentando il 66% di tutte le transazioni nel I semestre 2025, seguiti dagli asset retail (il 29% del totale). In termini geografici, UK ha contribuito per il 27% del volume totale delle transazioni. Dietro, Polonia, Italia, Germania, Spagna e Paesi Bassi.

«In un contesto di persistente pressione sui margini di profitto e sui bilanci, con l’erosione del potere di acquisto e la concorrenza dei discount, i grandi retailer devono tenere sotto controllo i costi, ottimizzare il portafoglio ed investire su Esg, omnicanalità e digitale - hanno spiegato Chris Nichols e Lydia Brissy, rispettivamente analyst e director Europe research di Savills -. Stimiamo che M&A e sale & leaseback nel 2026 sosterranno maggiori volumi di investimento e opportunità per gli investitori».

«Gli stabilimenti produttivi altamente specializzati, così come le aziende di logistica e la Gdo, con catene di fornitura essenziali, rappresentano asset molto interessanti per operazioni di sale & leaseback - ha spiegato Chelsea Mandel, fondatrice di Ascension Advisory -. L’investimento è particolarmente vantaggioso per gli investitori immobiliari perché i contratti di locazione sono strutturati come ”triple-net”, ovvero l’affittuario paga tasse, assicurazione e costi di manutenzione. Pertanto, i contratti garantiscono un flusso di reddito passivo per l’investitore. Per le aziende, ciò si traduce in maggiore liquidità e finanziamenti a un costo del capitale interessante. Nei primi due mesi di quest’anno abbiamo concluso diverse operazioni di sale & leaseback in Europa, sia in Repubblica Ceca che in Germania - ha concluso Mandel - e prevediamo che la seconda metà dell’anno sarà ancora più intensa».

«In Italia - ha spiegato Silvia Gandellini, head of capital markets Italy di Cbre - cresce il fenomeno nel grocery e nel bricolage principalmente. E poiché il finanziamento bancario non copre il 100% di un’acquisizione, per un retailer il S&LB è un’opportunità per pianificare lo sviluppo e può garantire liquidità non solo grazie alla vendita del proprio patrimonio esistente ma anche assicurarsi lo sviluppo futuro, potendo acquistare terreni per realizzare nuove aperture. In questo modo i retailers possono contare su piani di sviluppo ambiziosi accelerando la crescita e la diffusione del brand in maniera considerevole. In genere, si tratta di investimenti su portafogli al di sopra dei 100 milioni per avere un impatto sul business. Tanti sono gli esempi negli ultimi anni, di vendite di portafogli di proprietà italiani ed europei da parte di grandi operatori retail».
A gennaio 2025, Coop Alleanza 3.0 ha ceduto a ICG 140mila mq di asset per 222 milioni e un contratto di affitto di 30 anni. A settembre, Leroy Merlin Italia ha venduto a LeadCrest Capital Partners 11 asset per 122 milioni.