Il retail soffre in Europa e Italia ma già soffiano venti di ripresa

Nel corso del 2023, anche nel caso dell’Italia, le quotazioni confermano l’inversione di tendenza registrata nel 2022 rispetto all’andamento negativo del biennio 2020-2021. L’anno appena trascorso conferma un consolidamento delle dinamiche relative alle quotazioni immobiliari, stabili rispetto all’anno precedente; le previsioni per l’anno in corso vedono una lieve crescita sia per le grandi superfici commerciali (più 0,4% per i prezzi e canoni) che per negozi di vicinato (più 0,6% per i prezzi e più 0,4% per i canoni).

«Il 2023 è stato un anno complicato caratterizzato da una contrazione degli investimenti immobiliari, ma nel quarto trimestre erano emersi segni di ripresa che ora, nei primi mesi del 2024, leggiamo come l’inizio di un processo di ripresa del mercato retail real estate, un trend positivo che si accentuerà a partire dalla seconda metà dell’anno per poi proseguire con un’accelerazione nel 2025», ha spiegato Fabio Porreca, Chairman di Svicom.

«In particolare, se consideriamo i centri commerciali, principale asset class di attività per Svicom, i fondamentali sono stati piuttosto positivi nel 2023, sia per il footfall che per le vendite, ma anche per occupancy, collection e canoni in crescita. Si tratta di risultati che offrono prospettive interessanti per gli investitori, i proprietari e per i tenant, in vista anche di un miglioramento delle condizioni di mercato, con riferimento, in particolare, alla riduzione dei tassi d’interesse», ha continuato. Allo stesso tempo, sarà fondamentale definire programmi e progetti di valorizzazione degli asset, focalizzati su sostenibilità, digitalizzazione ed evoluzione dei contenuti.

«In quest’ottica, l’immagine dei centri commerciali come “terra di mezzo” rappresenta un’interessante intuizione del rapporto di Scenari Immobiliari, che evidenzia efficacemente il cambiamento epocale che i luoghi fisici del commercio dovranno intraprendere in termini di ibridazione e integrazione delle funzioni. Spazi per il lavoro, il benessere, la salute, lo svago, lo sport, la ristorazione si affiancheranno sempre più al commercio, configurando centri di comunità radicati nel territorio e vicini alle molteplici esigenze delle persone», ha concluso Porreca.

Secondo il Rapporto, le caratteristiche intrinseche del settore non smettono di attrarre investitori, soprattutto su operazioni di sales&leasing, grazie alla presenza di flussi di cassa relativamente costanti nel lungo periodo e al processo positivo di adattamento e resistenza della vendita al dettaglio nei confronti dei canali digitali del commercio.

Per l’Italia, nonostante un’offerta di prodotto ad oggi piuttosto limitata, resta costante l’attenzione verso il segmento delle high street e delle strade del lusso, con un focus particolare sulle città di Milano e Roma, che dopo la pandemia hanno riacquisito forza e visibilità, anche grazie al ritorno dei flussi turistici internazionali. Il settore della vendita al dettaglio ha dato prova di un buon grado di resistenza e adattabilità, tanto che l’interesse dei rivenditori si sta ampliando fino a comprendere anche città considerate secondarie ma caratterizzate da intensi flussi turistici non eccessivamente stagionalizzati, come è il caso di Bologna e Verona.

Nel corso del 2023 il mercato immobiliare a vocazione commerciale ha fatto registrare un fatturato complessivo in Italia di circa 6,1 miliardi di euro, con un calo sull’anno precedente di 5,4 punti percentuali. Gli ultimi cinque anni hanno visto un leggero aumento della componente del fatturato relativa alle grandi superfici commerciali, a discapito dei negozi di vicinato, che è passata dal rappresentare il 70% a una quota poco superiore all’80%.

Nel primo semestre del 2023 le transazioni hanno mostrato una variazione positiva sia sull’anno precedente che sul periodo pre-pandemico. Il Sud e le Isole hanno registrato le migliori variazioni, seguite dal Nord, il quale conta circa la metà delle transazioni complessive (concentrate prevalentemente nell’area ovest).

L’Italia e in particolare Milano sono identificate a livello internazionale come le mete dello shopping. Come emerge nel Rapporto di Scenari Immobiliari, l’analisi delle principali vie dello shopping presenti nelle città italiane prese in esame racconta una situazione pressoché stabile a livello complessivo, in termini di quantità di locali commerciali e numero medio di vetrine per negozio.

Il confronto con il biennio precedente ha permesso di osservare un consolidamento delle presenze dei marchi, dell’occupazione degli spazi e una sostituzione di parte dell’abbigliamento e servizi con luoghi per la ristorazione.Le diverse città hanno registrato comportamenti eterogenei soprattutto in tema di numero di spazi commerciali ad oggi vuoti.

Milano vanta per lo più tassi di vacancy (sfitto, ndr) in diminuzione rispetto all’anno passato, in particolare nelle secondary street. Le vie del lusso del cosiddetto “Quadrilatero della moda”, sopra tutte via Monte Napoleone e via Sant’Andrea, sono a oggi oggetto di numerose trasformazioni e riqualificazioni, con punti vendita in fase di ristrutturazione per prossima apertura.
Il Rapporto mostra però che lo shopping non si identifica certo solo con Milano. Roma si distingue per una riduzione rispetto al 2022 del tasso di vacancy diffusa sull’intero territorio cittadino, con incrementi di occupazione superiori al 20% per la grande maggioranza delle vie commerciali.
Buone performance anche a Torino, dove aumenta la percentuale di occupancy sia negli asset posizionati nelle strade considerate maggiormente attrattive sia nelle vie dello shopping di massa.
Bologna sconta qualche chiusura nelle high street non strettamente legate alla vendita di prodotti di lusso, mentre registra andamenti positivi nella quasi totalità delle vie secondarie del commercio. Nella città di Firenze appaiono stabili e in calo i tassi di sfitto delle high street, dove gli spazi commerciali si confermano ben posizionati grazie alla consolidata natura culturale e turistica del capoluogo, mentre aumentano lievemente i locali vuoti in qualche via secondaria.
Le vie principali di Venezia registrano comportamenti maggiormente variegati: per lo più i tassi di vacancy rimangono stabili rispetto al 2022, con l’eccezione di Salita San Moisè e Calle Vallaresso, che registrano sensibili percentuali di vuoti in aumento, e Merceria del Capitello e Percorso San Salvador che al contrario hanno visto aumentare il livello di occupazione.