Il real estate prevede la ripresa agganciata al calo dei tassi

L’inflazione, il costo dei materiali edili, i tassi d’interesse impennati che hanno paralizzato l’erogazione dei mutui e chiuso il “rubinetto” dei prestiti agli sviluppatori, i fallimenti dei colossi cinesi del mattone e delle grandi illusioni di edificare “a costo zero” in Europa, che ha mandato in bancarotta società immobiliari, il cui caso più eclatante è il crollo dell’impero dell’austriaco Benko.

È stato un anno difficile, il 2023, per il real estate. Dopo i numeri record del 2022, il motore si è ingrippato. L’agognata ripresa – a partire dal 2024 – si fa attendere, perché legata al taglio dei tassi d’interesse da parte della Bce, che dovrebbe far scendere il costo del denaro sia per i grandi investitori sia per chi dai mutui dipende per comprar casa. Ora la “lattina” del cambio di passo è stata calciata in avanti, alla seconda metà del 2024, con un’effettiva inversione di rotta attesa per il 2025.

«Il 2023 è stato un anno difficile – ammettono gli avvocati Dario Spinella ed Emanuela Molinaro, dello studio internazionale Simmons & Simmons (attivo a Milano dal 1993 e per il quale il real estate “cuba” circa un 25% di un fatturato complessivo di oltre 30 milioni) –. L’anno scorso è stato per lo più dedicato all’asset management e ad alcune episodiche operazioni di rifunzionalizzazione, come quella di Scalo Farini a Milano, che nascono già con una visione di lungo periodo. Ora qualcosa si muove. Anche se il mercato immobiliare italiano è meno reattivo e più vischioso. Dunque, un vero e profondo repricing non c’è stato».

Per Spinella e Molinaro (quest’ultima già responsabile del real estate di Orrick e giunta in Simmons & Simmons un anno fa con un team, a riprova che l’immobiliare è un settore su cui gli studi legali stanno aumentando gli investimenti) «il problema resta la difficoltà delle banche a finanziare operatori immobiliari anche dotati di equity. Per operazioni di bridge financing richieste da solidi operatori, ci siamo visti rifiutare finanziamenti da più istituti. Per questo, stiamo provando a ragionare su operazioni che coinvolgano il private debt, veicoli di cartolarizzazioni per supportare le necessità dei clienti».

«Ogni anno a Londra facciamo riunione a settembre coi grandi investitori internazionali del real estate – ha detto Federico Sutti, responsabile del desk real estate di Dentons (nel 2023 69,5 milioni e il 10% è il real estate) –. Su 24investitori, 12 hanno detto di vedere la ripresa non prima di fine 2024 e l’altra metà non prima della fine del 2025. Finchè i tassi non scendono, la situazione non varia. Difficile comprare un asset immobiliare con rendimenti al 3 o 4% quando i Bot sono al 5 per cento. Il mercato real estate è dinamico se la redditività arriva a 5, 6 o 7 per cento. Quando il denaro costava poco, i rendimenti potevano attestarsi al 3 o 4%, oggi lo stesso immobile non lo si vende a meno del 6 per cento. Difficile che in queste condizioni di mercato e di tassi l’immobiliare possa ripartire. E non basterà il primo annuncio di taglio da parte della Bce. Bisognerà portare i tassi sotto una certa soglia e poi occorreranno circa sei mesi per cominciare a vedere la chiusura dei primi deal».