Il commerciale verso la ripresa negli Usa e in Europa nel 2025

Nonostante alcune difficoltà previste per il 2025, i fattori economici generali sosterranno il valore degli immobili commerciali e la capacità dei mutuatari di onorare i debiti. Secondo le previsioni, il prodotto interno lordo crescerà del 2,0%, rispetto al 2,7% del 2024, mentre la stabilità del mercato del lavoro contribuirà a sostenere la capacità finanziaria dei consumatori e i canoni di locazione. Questa situazione favorirà i flussi di cassa per diversi segmenti immobiliari, inclusi industriale, commerciale, residenziale multifamiliare e ospitalità. Anche il settore degli uffici potrebbe beneficiare marginalmente.

Nonostante il miglioramento complessivo delle condizioni, il segmento degli uffici Usa resta vulnerabile. Gli elevati vacancy rate e i bassi canoni continueranno a ostacolare la ripresa. Le performance degli immobili e dei mutui per uffici rimarranno sotto pressione, con tassi di rimborso dei prestiti che potrebbero registrare solo un modesto aumento nel corso dell’anno. Entro la fine del 2025, il tasso di insolvenza dei prestiti immobiliari per uffici potrebbe superare il 14%, rispetto all’11% registrato a novembre 2024.

In contrasto con le difficoltà del segmento degli uffici, altri settori stanno mostrando segnali di crescita grazie a tendenze favorevoli.
Industriale: il forte recupero post-pandemico e la limitata offerta stanno supportando una crescita stabile degli affitti.
Commerciale e retail: il settore beneficia della stabilità occupazionale e della ripresa della spesa al consumo.
Hospitality: in molti mercati statunitensi, i ricavi hanno già superato i livelli pre-pandemia, supportati dal turismo e dalla ripresa delle attività aziendali.
Residenziale multifamiliare: la crescita moderata dei nuovi progetti e la continua domanda alimentata dall’occupazione stanno rafforzando i ricavi.

In Europa, le condizioni del Cre stanno anch’esse migliorando moderatamente, sostenute da un aumento della crescita economica, da tassi di interesse in calo e dall’allentamento degli standard di credito per il settore immobiliare. Tuttavia, la domanda rimane contenuta rispetto ai livelli storici, specialmente in mercati come Germania e Francia.

Le condizioni generali del mercato immobiliare commerciale in Europa mostreranno un miglioramento nel 2025, favorito da una lieve ripresa economica, tassi di interesse più bassi e l’allentamento degli standard di prestito. Nel 2025 le condizioni dovrebbero avvicinarsi alle medie storiche in tutti e cinque i Paesi principali, rappresentando un miglioramento per la Germania e una continuazione di condizioni neutrali per gli altri. Tuttavia, l’attività di investimento in Germania e Francia probabilmente rimarrà modesta rispetto alle medie storiche.

La crescita del Pil nell’area euro salirà all’1,2% nel 2025 rispetto allo 0,7% del 2024, mentre nel Regno Unito si prevede un aumento dall’1,1% all’1,8%. Considerando il contesto economico europeo relativamente debole e il calo dell’inflazione, la Banca Centrale Europea probabilmente taglierà in modo aggressivo i tassi nelle prossime riunioni, portando il tasso sui depositi a un livello neutrale compreso tra il 2,0% e il 2,25% entro la metà del 2025. La Banca d’Inghilterra adotterà un approccio meno aggressivo nel ridurre i tassi a causa dell’inflazione rigida nei servizi e dell’aumento della spesa e del debito pubblico annunciati di recente.

Nonostante il raffreddamento dei mercati del lavoro, i livelli occupazionali ancora elevati continueranno a sostenere i ricavi immobiliari sia negli Stati Uniti che in Europa. Nel segmento uffici, la crescita dell’occupazione ha favorito i ricavi in molti mercati, sebbene il lavoro ibrido stia spingendo molti inquilini a ridurre gli spazi. In alcuni mercati, come Austin e Dublino, i ricavi potenziali sono diminuiti nonostante la forte crescita occupazionale a causa di un aumento dei livelli di sfitto legato a nuovi sviluppi. A San Francisco, il calo dei ricavi potenziali è stato il più marcato tra i principali mercati, riflettendo una crescita occupazionale limitata in un contesto dove i locatari tecnologici hanno adottato il lavoro ibrido.

Nei sottomercati con tempi di pendolarismo ridotti e servizi migliori, i tassi di vacancy e gli affitti si stanno comportando meglio rispetto ad altre aree. La disponibilità di servizi e la capacità finanziaria dei locatari per finanziare tali miglioramenti hanno creato una netta distinzione tra edifici “privilegiati” e “non privilegiati”. Ad esempio, a Parigi, i canoni per uffici di fascia alta nel quartiere Center West sono cresciuti del 25% tra il quarto trimestre 2019 e il terzo trimestre 2024, rispetto al 9% registrato a La Défense. A New York City, i ricavi Cre sono nettamente superiori nella zona di Midtown rispetto ad aree più lontane dai principali nodi ferroviari della città.

Negli Stati Uniti, i ricavi del settore alberghiero sono stati robusti e nella maggior parte dei mercati hanno già superato i livelli pre-pandemia. Tuttavia, potrebbero registrare un calo nel 2025. Alcuni mercati hanno mostrato una ripresa disomogenea e lenta, in particolare per gli hotel focalizzati su clientela aziendale e gruppi organizzati. In Europa, il dollaro forte e i bassi costi del carburante continueranno a sostenere i ricavi provenienti dal turismo internazionale.
Per il retail, negli Stati Uniti e in Europa, la spesa dei consumatori, la scarsità di offerta immobiliare, i tagli ai tassi di interesse e l’occupazione quasi piena favoriranno l’aumento dei ricavi.
Nel settore industriale la crescita degli affitti sarà moderata sia negli Stati Uniti che in Europa, con alcuni mercati che potrebbero affrontare un eccesso di offerta di magazzini. Nel settore multifamily i ricavi cresceranno nella maggior parte dei mercati grazie alla riduzione delle nuove costruzioni e al sostegno alla domanda offerto dall’occupazione.

Sia negli Usa che in Europa, anche se i tassi a breve termine diminuiranno nel 2025, i rendimenti obbligazionari a 10 anni rimarranno stabili rispetto ai livelli recenti. Ciò influenzerà i tassi dei mutui Cre e le valutazioni delle proprietà. La riduzione dei costi dei tassi variabili, unita alla stabilità dei tassi a lungo termine, aumenterà la liquidità delle transazioni, contribuendo a stabilizzare i prezzi immobiliari mentre emerge una base di valutazione per ogni tipologia di proprietà.

Utilizzando le previsioni sui tassi delle politiche monetarie come riferimento per i tassi variabili a breve termine, la loro riduzione nel 2025 abbasserà i tassi di interesse per i mutuatari che utilizzano finanziamenti Cre a tasso variabile. Per i termini più lunghi, la stabilità dei rendimenti obbligazionari prevista per il 2025 rappresenterà un punto di riferimento importante per fissare gli obiettivi di rendimento a lungo termine per i prezzi immobiliari, fornendo una base stabile per le valutazioni del settore Cre.

Negli ultimi 12 mesi, i rendimenti a lungo termine si sono stabilizzati e il valore della maggior parte delle proprietà ha iniziato a consolidarsi, incoraggiando i mutuatari a sostenere le proprietà in difficoltà nella prospettiva di una futura rivalutazione. Negli Stati Uniti, i valori di rivendita hanno iniziato a stabilizzarsi nel secondo trimestre del 2024.