Guerra e mattone: dall’energia ai tassi i rischi sul residenziale in Europa

È proprio Dubai, del resto, uno dei nodi più interessanti. Per anni l’Emirato è stato percepito come approdo privilegiato di expat, imprenditori e grandi patrimoni; oggi, con il conflitto che ha investito direttamente l’area del Golfo, quella narrativa si è incrinata. Reuters ha riportato a marzo i primi segnali di indebolimento del mercato immobiliare di Dubai, con calo dei volumi di transazione, alcune riduzioni di prezzo e un generale ripensamento del suo status di safe haven.
Sempre nelle ultime settimane, il Financial Times e Knight Frank hanno riferito che gli Emirati si starebbero orientando verso una maggiore flessibilità per gli espatriati temporaneamente all’estero, in modo da non perderne lo status fiscale e limitare l’emorragia di residenti. È un segnale importante: quando una giurisdizione fiscale competitiva deve difendere la propria base di residenti facoltosi, anche i mercati immobiliari europei tornano a rientrare nel radar delle famiglie internazionali.

Sul Regno Unito gli effetti si vedono già con maggiore chiarezza. Da un lato, a marzo 2026 i prezzi medi delle case sono saliti dello 0,9% sul mese e del 2,2% su base annua secondo Nationwide; dall’altro lato, proprio la guerra con l’Iran ha spinto verso l’alto i costi di finanziamento e ha raffreddato le aspettative. Reuters segnala che il conflitto sta colpendo la fiducia degli acquirenti britannici e che le nuove richieste di acquisto rilevate dalla Royal Institution of Chartered Surveyors sono scese ai minimi da dicembre. In parallelo, i mutui si sono rincarati rapidamente. Ne deriva un mercato a due velocità: prime London continua a intercettare attenzione da parte di capitali internazionali in cerca di rifugio, ma il mercato mainstream rischia di essere frenato dall’aumento del costo del debito e dal peggioramento dell’accessibilità, fa rilevare Scenari Immobiliari.

«Il prezzo medio degli appartamenti nel Regno Unito (-0,5%) ha chiuso il 2025 in calo, attestandosi a circa 192.826 sterline (220.608 euro), trainato da un’importante contrazione a Londra (-3,6%), secondo i dati del Catasto del Regno Unito. Il ribasso è stato più pronunciato nella Capitale, con un calo del 3,6%, e soprattutto nel centro della City, dove si è registrato un meno 5,9 per cento. I prezzi delle case nei quartieri di Kensington e Chelsea sono scesi del 12,4%, mentre Westminster, Camden e Hammersmith hanno registrato anch’essi cali a due cifre (-10,8%)» fa rilevare Scenari Immobiliari.

Anche in Svizzera il conflitto rafforza il ruolo di bene-rifugio. Reuters ha riferito a metà marzo di una maggiore propensione di individui facoltosi del Golfo a spostare patrimoni verso il Paese, proprio per la reputazione di stabilità finanziaria e politica. Questo non significa automaticamente un boom generalizzato del residenziale, ma tende a sostenere la domanda di locazioni di fascia alta, residenze temporanee e acquisti trophy nelle piazze più internazionali, come Ginevra e Zurigo. È esattamente il tipo di effetto che si può definire «selettivo e qualitativo».

Per l’Italia, il quadro di fondo resta costruttivo, ma con un rischio crescente sul lato della domanda finanziata. I dati disponibili per il 2025 indicano una ripresa delle compravendite residenziali: l’Omi segnala una crescita nell’ultimo trimestre del 2025, mentre elaborazioni di mercato diffuse a marzo parlano di circa 765-767mila compravendite nell’intero anno, in aumento di oltre il 6% sul 2024. In parallelo sono cresciuti anche canoni e prezzi: se però lo shock energetico dovesse consolidarsi, il mercato italiano sarebbe esposto a una doppia pressione: da un lato mutui più cari e salari reali più deboli; dall’altro nuovi aumenti dei costi edilizi, che renderebbero ancora più difficile ampliare l’offerta nelle aree urbane dove la domanda è più sostenuta.

La Spagna continua a essere uno dei mercati più dinamici del continente. Tinsa ha rilevato per febbraio 2026 un aumento annuo del 14,4% dei prezzi medi delle abitazioni, con isole e aree metropolitane ancora in forte accelerazione. Qui la guerra in Medio Oriente potrebbe avere un effetto ambivalente: da un lato l’economia spagnola appare relativamente più protetta rispetto ad altri Paesi europei sul fronte energetico; dall’altro, un ritorno di inflazione e tassi più alti rischierebbe di accentuare i problemi di accessibilità nelle città già surriscaldate. In sintesi, la Spagna rimane forte, ma proprio i mercati più “tirati” sono quelli che diventano più vulnerabili a uno shock macrofinanziario.

In Francia e in particolare a Parigi, la dinamica resta più ordinata. La ripresa osservata negli ultimi mesi si fonda soprattutto su condizioni di credito meno punitive rispetto al passato recente e su un ritorno graduale degli acquirenti. Tuttavia, anche qui il nodo è il medesimo: se il Medio Oriente dovesse continuare a spingere energia e inflazione, il miglioramento delle condizioni finanziarie potrebbe interrompersi prima del previsto. Per il mercato parigino, come per altri mercati maturi europei, non è tanto la guerra in sé il driver diretto, quanto la sua capacità di cambiare la traiettoria dei tassi e quindi la solvibilità della domanda domestica.

A livello globale, le ripercussioni della guerra in Medio Oriente sul residenziale si stanno dunque distribuendo in modo non uniforme. Nei Paesi direttamente coinvolti o percepiti come più esposti, come gli Emirati, si vedono i segnali di indebolimento di transazioni, holiday rentals e fiducia. Nei mercati rifugio - Svizzera, alcune aree del Regno Unito, parte dell’Europa mediterranea di fascia alta - prevale invece una domanda opportunistica o prudenziale, spesso orientata agli affitti e alle soluzioni flessibili. Nei mercati di massa, infine, l’effetto principale passa attraverso il canale del costo del denaro: non tanto fughe o trasferimenti, quanto minore accessibilità, più attesa e più cautela.

«Fra tutti i Paesi, la Germania sarà quello in cui la ripresa sarà ritardata e solo moderata - commentano da Scenari Immobiliari -. Una stima prudenziale per l’Italia afferma che nei prossimi tre anni (2026-2028) verranno realizzate circa 170mila nuove abitazioni. I prezzi delle case nelle città europee sono aumentati complessivamente del 6,2% nel 2025 rispetto al 2024. Protagoniste della crescita dei prezzi sono state soprattutto le città spagnole: il prezzo delle case nuove e usate ha registrato una variazione mensile del più 0,9% a gennaio rispetto a dicembre 2025, collocando la variazione annua al 14,4%, con le isole (+21,6%) e le aree metropolitane (+16,6%) che si distinguono come i gruppi che hanno registrato il maggior incremento nell’ultimo anno».

La conclusione, quindi, è che la guerra in Medio Oriente non sta ancora riscrivendo da sola la mappa del residenziale mondiale, ma sta riattivando forze che il settore conosce bene: shock energetici, revisioni delle aspettative sui tassi, riallocazione dei capitali verso i beni rifugio e rinvio delle decisioni più impegnative. In Europa il quadro di partenza resta migliore rispetto a due anni fa, grazie a offerta limitata e domanda ancora presente; tuttavia, se il conflitto dovesse protrarsi e mantenere elevati petrolio e gas, il 2026 potrebbe trasformarsi da anno di consolidamento a anno di frenata selettiva, soprattutto per i mercati più dipendenti dal credito ipotecario e per quelli dove l’accessibilità è già sotto pressione.

Dopo un ciclo di crescita tra i più intensi al mondo — con prezzi residenziali aumentati di oltre il 60% dal 2022 — il mercato immobiliare di Dubai entra nel 2026 in una fase di progressiva normalizzazione. Non si tratta di un’inversione strutturale, ma di un rallentamento fisiologico, in parte accentuato dal nuovo contesto geopolitico internazionale. Per il momento si sta alla finestra. Le tensioni in Medio Oriente, le chiusure degli areoporti dell’area, l’instabilità delle rotte commerciali nel Mar Rosso e l’aumento del costo dell’energia stanno avendo come effetto un congelamento della situazione. Ed è soprattutto la fascia media a mostrare i primi segnali di cedimento.

Il fattore chiave è l’offerta: l’elevato numero di nuovi progetti immessi sul mercato negli ultimi anni sta creando una pressione competitiva che, in un contesto geopolitico più incerto, si traduce in un riequilibrio dei valori.

Diverso il comportamento del segmento alto. Le aree prime continuano a beneficiare di una domanda potenziale internazionale sostenuta, alimentata da investitori ad alta capacità di spesa, relocation di capitali da aree instabili, attrattività fiscale e qualità della vita. Ma, appunto, in questa fase tutto resta in attesa.

Dubai è una città dalle tante sfaccettature e la crisi colpirà probabilmente in modo selettivo, a meno che non si risolva tutto in tempi brevi.
Le aree prime e waterfront si possono definire resilienti, in particolare Downtown Dubai, Palm Jumeira e Dubai Marina. Qui i valori rimangono solidi, sostenuti da domanda internazionale potenziale e offerta limitata. La volatilità è contenuta e il mercato continua a essere relativamente liquido.
La fascia media era invece già in fase di stabilizzazione, in particolare Business Bay, Jumeirah Village Circle e Dubai Hills Estate. Queste aree mostrano comunque una fase di equilibrio prospettico: i prezzi non crescono più ai ritmi del passato, ma non evidenziano cali generalizzati. La selettività degli acquirenti aumenta.
Nelle aree periferiche e di nuova offerta la situazione è chiaramente più critica. Sono Dubailand, Dubai South, Arjan e International City. È qui che si concentra la maggiore pressione ribassista. L’elevata disponibilità di nuovi immobili e la minore domanda internazionale rendono questi mercati più sensibili al ciclo e al contesto esterno.