Fondi e Reit sfondano quota 5mila miliardi di euro

I fondi immobiliari, quotati e non quotati, continuano a dominare il mercato europeo, con una quota superiore al 66,5 per cento. In Italia, i fondi immobiliari mostrano una dinamica particolarmente positiva: i 715 fondi attivi a fine 2025 detengono un patrimonio pari a 149,5 miliardi di euro, in crescita del 7,6% rispetto al 2024. Il loro peso sul totale europeo supera il 14% in termini di Nav.

A livello globale, il comparto dei Reit registra una dinamica articolata: a fronte di una flessione della capitalizzazione di oltre tre punti percentuali, il valore del patrimonio immobiliare cresce del 4,6 per cento. La capitalizzazione complessiva supera i 1.865 miliardi di euro, con un incremento del numero di veicoli pari a 32 unità.
Gli Stati Uniti si confermano leader assoluti, con una quota superiore al 67 % del mercato globale e una capitalizzazione pari a 1.255 miliardi di euro. Il confronto con il 2024 evidenzia una flessione rispetto ai 1.369 miliardi precedenti, pari a oltre otto punti percentuali in euro, ma una crescita del 3,4% in dollari, pari a circa 48 miliardi di dollari aggiuntivi. Il numero di veicoli resta stabile a 173 unità, con una capitalizzazione media superiore a 7,25 miliardi di euro, la più elevata al mondo. Al secondo posto si colloca l’Australia, con una capitalizzazione media pari a circa il 40 % di quella statunitense.

I Reit asiatici tornano a crescere, con un incremento della capitalizzazione del 7,6 % e otto veicoli in più. Il loro peso sulla capitalizzazione globale sfiora il 12% e, considerando l’intero comparto Asia-Pacifico, raggiunge livelli pari a 1,7 volte quelli dell’Europa. Australia, Giappone e Singapore guidano il mercato regionale con quote rispettivamente del 32%, 28,5% e 18 per cento. La capitalizzazione aggregata dei tre Paesi raggiunge quasi 275 miliardi di euro su un totale regionale di circa 347,5 miliardi. L’interesse degli investitori cresce grazie alla stabilizzazione dell’inflazione, alla riduzione dei tassi di interesse e al miglioramento degli spread immobiliari.

L’Europa si posiziona al terzo posto globale per capitalizzazione dei Reit, con un valore pari a circa 191 miliardi di euro. Il numero dei veicoli sale a 282 unità, in crescita di 24 rispetto al 2024. La capitalizzazione registra un incremento di quasi il 13%, mentre il peso sul mercato globale supera il 10%. Il patrimonio immobiliare dei Reit europei raggiunge circa 570 miliardi di euro, pari al 14,9% del mercato globale. I portafogli crescono del 2,9 %, con una dinamica sostenuta soprattutto dal mercato spagnolo.
Nel Regno Unito il numero di Reit scende da 42 a 41 unità, confermando una fase di consolidamento del mercato. La capitalizzazione cresce del 7,3%, raggiungendo oltre 54 miliardi di sterline. In euro, il valore si attesta a circa 64 miliardi, in crescita del 4,9 per cento. I primi dieci Reit britannici concentrano una capitalizzazione di circa 39,2 miliardi di sterline, in aumento rispetto ai 36,3 miliardi del 2024. I rendimenti medi si attestano al 5,3%, in crescita rispetto al 4,8% del 2024, con un range compreso tra il 2,7 e il 7 per cento.

Le Siiic francesi registrano un forte rimbalzo, con una crescita della capitalizzazione superiore al 20% nel 2025. Il valore complessivo supera i 54,5 miliardi di euro, con un incremento di circa 9 miliardi rispetto all’anno precedente. Il numero dei veicoli resta stabile oltre le 20 unità, avvicinandosi progressivamente alla soglia delle 25 società quotate. La capitalizzazione media si conferma la più elevata in Europa, pari a circa 2,4 miliardi di euro. Le socimi spagnole mostrano un deciso cambio di passo nel 2025, con una crescita di quasi il 20% della capitalizzazione. La top ten dei veicoli concentra oltre 16,2 miliardi di euro, pari al 66,5 % del totale del mercato. Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial restano leader con portafogli superiori agli 11 miliardi di euro. Il numero di veicoli cresce grazie all’ingresso di nuovi operatori, con 65 società quotate sul Bme Growth e 33 sul nuovo Bme Scaleup.

Nei Paesi Bassi la capitalizzazione raggiunge circa 3 miliardi di euro, pari al 40% dei livelli del 2022. Eurocommercial Properties rappresenta circa la metà del mercato con oltre 1,43 miliardi di euro di capitalizzazione. In Germania, il mercato si riduce a 900 milioni di euro, con un calo superiore al 60% su base annua. La capitalizzazione media scende a circa 180 milioni di euro, con un peso dello 0,5% sul totale europeo. In Irlanda resta un solo Reit attivo, con una capitalizzazione di 550 milioni di euro. In Grecia i veicoli sono otto, con una crescita della capitalizzazione di oltre il 10 %. In Italia le Siiq restano marginali, con due veicoli e un peso inferiore all’1 % del mercato europeo.
Il rendimento medio europeo nel 2025 si attesta al 4,6 %, con valori più elevati nei Paesi Bassi (7 %) e nel Regno Unito (6,3 per cento), Francia, Spagna, Germania e Belgio si collocano intorno al 4%, con una sostanziale stabilità.