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L’escalation della guerra in Medio Oriente ha riportato al centro dei mercati un rischio che sembrava periferico e che invece, nelle ultime settimane, è tornato a pesare sulle scelte degli investitori a livello globale. Per i Reit (Real estate investment trust), più ancora che per altri comparti quotati, il punto non è soltanto geopolitico, ma finanziario: il conflitto ha spinto in alto petrolio e gas, ha riacceso i timori di inflazione e ha rimesso in discussione le attese di un allentamento rapido dei tassi, proprio mentre il real estate quotato stava beneficiando di un sentiment tornato più favorevole.
È in questa catena - energia, inflazione, costo del denaro - che si misura oggi la reazione dei Reit globali. Le tensioni nell’area hanno alimentato un movimento generalizzato di “risk off” sugli asset più sensibili all’andamento dei rendimenti, mentre diversi analisti sottolineano che un conflitto prolungato, con greggio stabilmente elevato, rischierebbe di frenare la crescita e di rendere meno favorevole il quadro per il mattone quotato internazionale. In parallelo, il comparto continua però a mostrare una capacità di tenuta selettiva: nei Paesi del Golfo, dopo le prime vendite, i titoli immobiliari hanno recuperato parte del terreno perso,sostenuti dalla solidità dei fondamentali locali e dalla percezione che il settore real estate resti,in diversi mercati, uno degli approdi relativamente più difensivi in una fase di forte volatilità.
L’evoluzione dei fondi immobiliari e dei Reit in Italia, in Europa e a livello globale si inserisce in un contesto macroeconomico internazionale caratterizzato da una persistente incertezza, alimentata da tensioni geopolitiche, conflitti irrisolti e crescente volatilità commerciale. Le novità più evidenti del 2025 derivano in larga misura dalle scelte dell’amministrazione americana, non solo per l’introduzione dei dazi, già confermati e attesi in ulteriore crescita nel 2026, ma anche per le ricadute sulle relazioni internazionali. In questo scenario, il comparto immobiliare globale mostra una capacità di tenuta significativa, con una crescita del patrimonio complessivo detenuto da fondi e Reit che raggiunge i 5.030 miliardi di euro, in aumento del 4,5% su base annua (i dati di base sono di Scenari Immobiliari, in particolare la 47a edizione del report “I fondi immobiliari in Italia e all’estero).
All’interno di questo aggregato, i Reit rappresentano il segmento dominante, con oltre 3.800 miliardi di euro di patrimonio immobiliare detenuto. Si tratta di una quota superiore ai due terzi dell’intero mercato immobiliare globale. Parallelamente, i fondi non quotati concentrano circa 1.125 miliardi di euro, anch’essi in crescita del 4,5%, mentre i fondi quotati restano una componente residuale del sistema.
Nel Vecchio Continente, il numero complessivo di fondi e Reit supera le 2.320 unità, circa 60 in più rispetto al 2024. Il patrimonio totale europeo raggiunge 1.700 miliardi di euro, con un incremento del 3% su base annua. Il peso dell’Europa sul totale mondiale si attesta al 33,8%, confermando il ruolo centrale del continente nel sistema immobiliare globale. All’interno di questo perimetro, i Reit europei rappresentano circa il 33,5% del totale dei veicoli, ma solo il 15% del mercato globale dei Reit, segno di un potenziale ancora inespresso rispetto agli Stati Uniti.
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