Dubai scala la classifica per attrazione e redditività

Dubai ha registrato nel 2023 un record di 1,6 milioni di operazioni (dalle transazioni immobiliari ai contratti di affitto), in crescita del 16,9% sul 2022. Il valore delle vendite nel 2023 ha superato 634 miliardi di AED (172 miliardi di dollari, + 20% sul 2022) pari a circa 166.400 operazioni (+36% rispetto al 2022).A trainare questa crescita ben 157.798 investimenti di 113.655 proprietari, tra cui 71.002 nuovi investitori ( 20% sul 2022) di cui la quota dei non residenti è aumentata e costituisce il 42% del totale dei nuovi investitori. Gli investitori stranieri hanno contribuito con 75,2 miliardi di dollari. «Il continuo successo di Dubai tra i super ricchi deriva dalla sua maturità come vera città globale con infrastrutture di livello mondiale, una qualità della vita senza pari, la stabilità e una vasta gamma di occasioni immobiliari-. sottolinea George Azar, Ceo e Chairman Sotheby’s International Realty Dubai e Londra . - Gli immobili extra lusso registrano un trend di forte crescita. Considerando il totale mercato immobiliare della città questa fascia in cui noi controlliamo circa il 90% (immobili del valore superiore ai 10 milioni di dollari) rappresenta circa il 6%; il 70% riguarda invece la fascia di immobili il cui valore va dai 300 a 400 mila euro e il 24% nel mezzo». Tra gli investitori esteri ci sono anche gli italiani con grandi disponibilità secondo i quali oggi Dubai, tra le metropoli mondiali, regge il confronto solo con New York come emerge dai dati di LuxuryEstate.com che ha indagato sulle preferenze degli italiani altospendenti in merito ad acquisto e locazione di immobili di pregio all’estero.

Rispetto ad altre grandi metropoli Dubai sembra vincere in convenienza . Il prezzo per piede quadrato (pari a 0, 0929 metri quadrati) per le proprietà ultra- lusso è più basso se confrontato con altre città di lusso nel mondo. Un milione di dollari può far acquistare ben 1.130 piedi quadrati di proprietà di lusso a Dubai rispetto ai soli 183 piedi quadrati di Monaco, i 226 di Hong Kong, i 335 di New York, i 336 di Londra e Singapore, i 398 di Ginevra, i 420 di Los Angeles. Passando ai rendimenti medi da locazione la maggior parte delle città sopra elencate offre rendimenti da locazione tra il 2-3%, che scende per le proprietà di lusso. Al contrario a Dubai i rendimenti degli affitti si aggirano in media intorno al 4/5% che sale al 5-6% in aree di lusso come Palm Jumeirah, Downtown Dubai e Dubai Hills Estate. Tra le zone più ricercate sia per l’acquisto sia per la locazione ci sono le ville di Palm Jumeirah il cui prezzo ha registrato un aumento del 2,85%, mentre i prezzi degli appartamenti JVC sono aumentati del 4%. Altre zone di investimento privilegiate sono Downtown, District 1 MBR e Dubai Creek Harbour. Che Dubai dopo Sydney continuerà a guidare i guadagni nel settore immobiliare di lusso a livello globale lo rivela anche un recente rapporto di Savills L’indice annuale globale Prime Global Cities che tiene traccia delle variazioni del valore del capitale nelle case premium in 30 principali città del mondo vede nel 2023, Dubai conquistare il primo posto con un apprezzamento del 17,4%. Secondo le previsioni per il 2024, sia Dubai che Sydney dovrebbero superare altre località globali con aumenti di valore compresi tra il 4 e il 9,9% e guadagni previsti tra il 4 e il 5,9% . A supporto degli investitori il Dubai Land Department (DLD) e la sua Real Estate Regulatory Agency (RERA) hanno sviluppato strumenti come il Dubai Rental Index e il Rental Valuation Certificate, per aiutare entrambe inquilino e proprietario a determinare i giusti canoni.

Sono diverse le ragioni che spingono i paperoni e non solo ad investire a Dubai. In primis la facilità con cui è possibile acquisire la residenza. Dopo solo 3 mesi a Dubai gli investitori possono ottenere un visto d’oro (Golden Visa) se acquistano proprietà a partire dai 2 milioni di AED (501.715,49 euro) . Introdotto nel 2019 con lo scopo di generare investimenti esteri e attrarre i migliori ingegneri, scienziati e studenti famosi, il visto d’oro è una residenza a lungo termine che consente agli espatriati di vivere, lavorare o studiare nel paese per un massimo di 10 anni. L’effetto voluto c’è stato: nel settembre 2023 secondo i dati del Directory generale della residenza e degli affari esteri (GDFRA) Dubai registrava un aumento del 52% nel numero di visti d’oro rilasciati nel primo semestre del 2023 rispetto al primo semestre del 2022. Da un punto di vista fiscale negli Emirati Arabi Uniti non esiste alcuna imposta sul reddito personale, quindi per la maggior parte delle persone che si trasferiscono a Dubai non esiste una vera e propria “agevolazione fiscale”. «L’Italia e gli Emirati Arabi Uniti hanno sottoscritto una convenzione contro le doppie imposizioni in vigore dal 1997, anche se gli EAU restano ancora inclusi nella black list delle persone fisiche con inversione dell’onere della prova circa la residenza fiscale -. sottolinea l’avvocato Antonio Longo, partner DLA Piper.- Negli EAU non esistendo un’imposta sul reddito delle persone fisiche, la vendita di proprietà immobiliari non è generalmente tassata. Resta fermo che le plusvalenze derivanti dalla alienazione di beni immobili in Italia di proprietà di non residenti sono di regola imponibili nel nostro Paese, fatta eccezione per gli immobili acquistati o costruiti da più di cinque anni e per quelli pervenuti per successione. Da notare come l’imposta sul reddito delle società, introdotta di recente negli EAU, può essere applicata alle persone fisiche residenti che operano come imprenditori. Ciò che è relativamente nuovo per chi si trasferisce negli EAU è la possibilità di ottenere un golden visa della durata di dieci anni se si acquista una proprietà di un certo valore o si crea una società in una zona designata». Vista la presenza già importante di cittadini inglesi a Dubai, è ipotizzabile che il loro numero aumenterà dopo le prospettate modifiche nel 2025 al regime res-non-dom nel Regno Unito ( le persone che hanno un domicilio permanente fuori da UK possono pagare nel Regno Unito solo le tasse su quanto ivi prodotto e di non pagare quelle sui redditi o capital gains prodotti all’estero, salvo che siano rimessi nel paese). «In realtà per molti super ricchi - conclude l’avvocato Longo - potrebbe essere l’Italia la vera destinazione a cui guardare visto che da noi possono accedere al regime dei neo-residenti con tassazione forfettaria sui redditi prodotti all’estero».