Domanda di casa, dal rimbalzo alla fase stabile e selettiva

Pur mostrando una flessione nel 2025, l’indicatore nazionale rimane decisamente elevato, a conferma di un mercato che ha consolidato una base di interesse più ampia rispetto al periodo pre pandemico. La fase di stabilizzazione riflette un contesto economico più prudente, con famiglie attente ai costi e un progressivo riequilibrio tra domanda e offerta.

«Nel 2025 - ha sottolineato Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di Idealista - abbiamo osservato una normalizzazione della domanda di acquisto dopo i picchi eccezionali del 2024. Al rallentamento fisiologico si aggiunge il peso crescente del contesto finanziario: tassi in aumento e importi medi più elevati stanno facendo salire il costo dei mutui, mentre i salari restano sostanzialmente fermi. Queste condizioni incidono soprattutto nei grandi mercati urbani, dove i prezzi più alti rendono rapidamente meno sostenibile il rapporto tra rata e reddito. È in queste città che emergono le maggiori difficoltà di accesso all’acquisto, mentre alcuni centri di medie dimensioni e diversi capoluoghi del Centro Sud e del Nord Est stanno mostrando performance relativamente migliori. Il 2026 potrebbe quindi essere un anno di ulteriore selezione della domanda, con scelte sempre più guidate dalla reale capacità delle famiglie di sostenere il finanziamento nel lungo periodo».

Secondo Patrigest, nei primi nove mesi del 2025 si conferma il trend positivo avviato nel 2024, segnando una crescita costante del mercato residenziale, con una variazione del +9,2% in relazione allo stesso periodo del 2024, alimentata dalla componente di acquisto sostenuta da credito.

Guardando alle città, nei dieci principali mercati urbani si evidenzia una crescita del +6,5%, confermando la tendenza positiva registrata nei primi due trimestri (+11,2% rispetto al I trimestre 2024 e +8,1% rispetto al II trimestre 2024).

In Italia, dopo il picco registrato nel 2025 (+3%), si prevede una normalizzazione dei prezzi per il 2026 (+1%), mantenendo comunque un segno positivo. Le previsioni per il mercato immobiliare italiano nel 2026 confermano la sua traiettoria di ripresa strutturale, proiettandosi verso le 785.770 transazioni (+3% rispetto alle previsioni di chiusura 2025), con una maggiore attività riconducibile alle città non capoluogo. Questo dato confermerebbe un ritorno ai volumi del 2022 (785.382), segnando il superamento definitivo della fase di contrazione vissuta nel biennio 2023-2024.

Per quanto riguarda invece le previsioni sulle principali 10 città italiane, dopo l’aumento dei prezzi nel 2025 (+1,4% rispetto al 2024), si prevede che le dinamiche di crescita dei prezzi si normalizzino nel 2026 (+0,7%), mantenendo comunque un segno positivo.

Dopo i massimi del 2021–2022, le intenzioni di acquisto di un’abitazione hanno registrato un forte calo nel 2023–2024 a causa dell’aumento dei tassi. Nel 2025 emerge però una chiara inversione di tendenza: dal 2,2% nel I trimestre si sale al 2,8% nel secondo, fino al picco del 3,8% nel terzo, per poi chiudere l’anno a 3,2% nel quarto. Il dato conferma un ritrovato ottimismo delle famiglie e un progressivo sblocco della domanda potenziale, favorito anche dalla maggiore stabilità del costo del credito.

Il confronto tra le preferenze della domanda e gli immobili effettivamente disponibili sul mercato conferma un forte squilibrio: la domanda si concentra principalmente sui trilocali (38%), mentre l’offerta è fortemente sbilanciata sui quadrilocali (36%). Il dato sottolinea un disallineamento strutturale tra ciò che cercano gli acquirenti e ciò che viene effettivamente messo sul mercato

Secondo l’analisi effettuata su dati Wikicasa, in Italia la domanda mostra una dinamica altalenante nel prezzo medio richiesto al mq nel mercato residenziale tra il 2019 e il 2025, con una stabilizzazione nel 2025 su un valore medio pari a 1.743 euro al mq.

Se si analizzano le metrature, tra il 2019 e il 2025 si evidenzia un trend di progressiva riduzione fino al 2023. Tuttavia, dal 2024 al 2025 si assiste a un’inversione di tendenza: la metratura media risale a 105 mq nel 2024 e a 109 mq nel 2025.

Nei primi tre trimestri del 2025 le compravendite con mutuo crescono con vigore (+32,8%, +20,0% e +15,9% rispetto ai trimestri precedenti), a differenza della sostanziale stabilità registrata dagli acquisti senza finanziamento (tra -1,5% e +3,2%). Gli acquisti assistiti da mutuo rappresentano il 46,3% del totale, confermando che la maggioranza degli scambi (53,7%) avviene ancora senza il supporto del credito.

Secondo le richieste di mutuo per acquisto abitazione rilevate da Monety – società creditizia del Gruppo Gabetti – nel 2025 il ticket medio è stato di 141.830 euro, con una tendenza in aumento rispetto agli stessi periodi degli anni precedenti di circa 9mila euro l’anno.

La distribuzione delle richieste di mutuo per classi d’importo evidenzia un cambiamento rispetto agli anni precedenti. Diminuisce il peso dei finanziamenti sotto i 100mila euro, che scendono al 28,5% dal 34,4% del 2024, mentre cresce la fascia 100.001–150mila euro, che sale al 38,1 per cento.

Aumentano anche le richieste di importo più elevato: la classe 150.001–200mila euro passa dal 17,4% al 19,8%, mentre quelle oltre i 200mila euro raggiungono il 13,6% nel 2025. L’andamento riflette una riduzione della liquidità delle famiglie e l’aumento dei prezzi medi degli immobili, che spinge verso finanziamenti più consistenti.

In questo scenario, anche i tassi di interesse bancari applicati per l’acquisto di abitazioni sono rimasti sostanzialmente stabili nell’ultimo anno, consolidandosi nei primi nove mesi del 2025. I dati Bankitalia relativi ai tassi di interesse armonizzati vedono un leggero aumento dal 3,27% (ottobre 2024) al 3,30% (ottobre 2025).

A prediligere la locazione sono soprattutto giovani, single e coppie senza figli o con figli piccoli, a conferma che ci sia un tema generazionale unito sia alla difficoltà di accesso all’acquisto della casa, sia all’esigenza di flessibilità.

Nel 2024 il mercato immobiliare delle locazioni ha mostrato forte dinamismo, con i capoluoghi a +2,3% e una crescita nazionale del +13,5% rispetto al 2023, trainata soprattutto dalla redditività del segmento transitorio, pur mantenendo una prevalenza del lungo termine (41%).

Nei primi nove mesi del 2025 emerge una fase di maggiore equilibrio, con una crescita del +1,7% su base annua. Il mercato rimane guidato dal lungo termine (40%), seguito da transitorio (29%) e concordato (25%), mentre i contratti per studenti restano marginali (6%).

Guardando alle dieci principali città si rileva un incremento dei nuovi contratti di locazione registrati nel 2024 pari al +2% rispetto al 2023 e pari al +8,2% rispetto al 2018. Rilevante la quota di nuovi contratti su porzioni di abitazioni, con un peso del 32% del totale dei nuovi contratti.

Dopo la forte crescita registrata tra il 2023 e il 2024, i canoni di locazione nelle 10 principali città mostrano nel 2025 segnali di rallentamento. Dopo variazioni contenute nei primi trimestri, il terzo trimestre segna una prima flessione (-1,8%), seguita da un lieve recupero nel quarto (+0,2%), indicando una fase di assestamento del mercato.

«Il quadro che emerge - ha concluso Luca Dondi, amministratore delegato di Patrigest (Gruppo Gabetti) - è quello di un mercato residenziale che, dopo una fase di forte rimbalzo, entra in una fase di maggiore equilibrio e selettività. La crescita prosegue, ma sarà sempre più guidata dalla qualità dell’offerta, dall’accessibilità economica e dalla capacità dei territori di rispondere a una domanda in evoluzione. In questo contesto, diventa strategico leggere le differenze locali e accompagnare famiglie, investitori e operatori con analisi puntuali e strumenti adeguati, per sostenere uno sviluppo del mercato più sostenibile e strutturale nel medio periodo»,