Da patrimonio pubblico a leva di sviluppo: la nuova strategia del Mef per la valorizzazione

«Trasformare il patrimonio immobiliare pubblico da elemento statico a strumento attivo di politica economica, a supporto di processi di rigenerazione e sviluppo, a beneficio delle esigenze della collettività, in una logica orientata alla creazione di valore pubblico». Con queste parole il sottosegretario al Mef, Lucia Albano, intervenendo il 16 aprile in audizione presso la commissione parlamentare di controllo sugli enti previdenziali, definisce un cambio di impostazione della cabina di regia che si occupa della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, fondato sui dati del censimento nazionale.

Al centro, una governance integrata guidata dallo stesso Mef che, insieme ad Agenzia del demanio, Invimit sgr e Cdp real asset sgr (compresi gli stessi enti pubblici previdenziali) punta a mobilitare capitali pubblici e privati per creare valore durevole. Come? Intervenendo su immobili non utilizzati o sottoutilizzati, indirizzandoli verso funzioni di interesse collettivo, superando frammentazioni amministrative e ritardi operativi che ancora ne limitano il pieno potenziale.

Il quadro dimensionale restituisce l’estensione del sistema. Dal 2010 sono stati raccolti dati relativi a circa 11mila amministrazioni, tra cui oltre 7mila Comuni. Per il 2024 risultano censiti più di 3 milioni di immobili: circa 1,3 milioni di fabbricati e 1,7 milioni di terreni. La distribuzione evidenzia una prevalenza numerica di immobili a destinazione residenziale e commerciale, che rappresentano circa tre quarti del totale ma incidono solo per il 15% della superficie complessiva; la restante quota riguarda immobili a uso istituzionale, come scuole, strutture sanitarie, caserme e uffici pubblici. La proprietà è concentrata nelle amministrazioni locali, che detengono circa il 69% delle unità immobiliari e l’83% della superficie. All’interno di questo dato, i Comuni rappresentano la componente principale, con il 64% delle unità e circa il 61% della superficie. È su questo livello che si concentra una parte rilevante dell’azione pubblica, con l’obiettivo di rafforzare la capacità amministrativa e gestionale.

E in questa direzione, la cabina di regia istituita dal Mef – operativa dal 2023 – svolge una funzione di indirizzo e coordinamento in un contesto caratterizzato da pluralità di soggetti e competenze. Dopo una prima fase dedicata alla raccolta e organizzazione dei dati, l’attività si orienta verso la semplificazione normativa e la definizione di modelli operativi. Tra le priorità, la costruzione di strumenti che consentano agli stessi enti territoriali di operare con maggiore autonomia, “delineando – commenta Albano - nell’ambito del sistema di governance, un riferimento concreto per rispondere alle necessità operative derivanti da potenziali progettualità o iniziative concrete”.

Il partenariato con soggetti privati costituisce uno degli strumenti attivabili, in particolare attraverso operazioni di finanza immobiliare basate sul co-investimento. In questo ambito si inserisce, per la prma volta, la collaborazione tra Invimit sgr e Cdp real asset sgr, finalizzata a intervenire su immobili non destinati a funzioni istituzionali. Le operazioni sono impostate secondo criteri di rischio, rendimento e impatto, in complementarità con il mercato e in continuità con esperienze precedenti come il Fondo Investimenti per l’Abitare (Fia).