Case sfitte, sono 8 milioni. Proprietari frenati da morosità e tempi incerti di rientro

Il clima di incertezza spinge i proprietari a comportamenti difensivi. La selezione dell’inquilino è ormai generalizzata: la verifica della capacità reddituale è diventata quasi obbligatoria, spesso anticipata dagli stessi inquilini. Sul fronte delle garanzie, l’80% si affida al solo deposito cauzionale, che copre 2-3 mensilità ed è spesso inadeguato rispetto ai rischi. Quando emergono criticità, le soluzioni restano parziali: accordi, rilascio con perdite o tempi lunghi in sede giudiziale.
In questo contesto cresce la scelta di non affittare: molti proprietari preferiscono lasciare l’immobile vuoto o destinarlo ad altro uso. Non è una logica di rendimento, ma di riduzione del rischio.
Del resto, la maggioranza dei locatori è costituita da piccoli proprietari, spesso titolari di uno o due immobili. Solo il 29% ha un approccio pienamente economico all’investimento, mentre il 36% ha acquisito gli immobili per eredità e il 28% mantiene un legame affettivo con la casa.
Questo dato cambia la lettura del mercato: la scelta di affittare o meno dipende soprattutto dal livello di sicurezza percepito, più che dal rendimento. Non sorprende quindi che molti proprietari preferiscano rinunciare alla locazione.

Ma a cambiare è anche la natura degli inquilini. Secondo i dati della rete SoloAffitti, 3 inquilini su 4 scelgono l’affitto consapevolmente, mentre il 27% avrebbe preferito acquistare. Non è più una soluzione transitoria, ma una risposta a stili di vita più mobili. La flessibilità è il principale fattore attrattivo. La durata effettiva delle locazioni è di circa 28 mesi, ben al di sotto delle durate contrattuali formali. A incidere è anche il contesto economico: oltre la metà degli inquilini ha aumentato il budget per l’affitto di oltre il 10 per cento. Eppure, la domanda non si riduce e, in presenza di un’offerta limitata, tende a prolungare la permanenza negli immobili, riducendo ulteriormente la disponibilità.

Il 43,6% degli inquilini prende casa in affitto come abitazione principale, il 32,6% per motivi di lavoro, il 18,7% per motivi di studio e il restante 4,75% per altre ragioni. Sul piano della composizione, il 25% degli inquilini è single, il 38,5% è rappresentato da coppie senza figli, il 24,6% da coppie con figli, mentre l’11,8% riguarda situazioni di condivisione tra persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare.

Si registra inoltre un progressivo aumento dell’età media degli inquilini, passata dai 35 anni del 2024 ai 37 del 2025. In calo la quota degli under 25 (dal 21,7% al 17,1%) e, seppur lievemente, quella tra i 25 e i 35 anni (dal 34,3% al 33,9%). Crescono invece gli inquilini tra i 35 e i 50 anni (dal 29,6% al 33,1%) e quelli sopra i 50 anni (dal 14,4% al 15,8%), a conferma di una domanda sempre più adulta e strutturata.

Sul fronte dei canoni, il quadro è più articolato di una semplice crescita generalizzata. Nel 2025 la media nelle città si attesta intorno ai 698 euro mensili (+4% rispetto al 2024), ma il dato medio nasconde andamenti molto differenziati tra i territori. Accanto a città in cui i canoni continuano a salire in modo significativo – come Genova e Trieste (+11%), Ancona e Palermo (+7%), Bari (+5%) – emergono segnali di assestamento e, in alcuni casi, di correzione (con valori medi come Milano 1.152 euro, Bologna 879, Napoli 906 e Torino 583).

Il caso più evidente è quello di Milano, dove si registra una flessione del 10%: un dato che non segnala tanto un’inversione strutturale, quanto una fase di riequilibrio dopo anni di crescita sostenuta e di forte pressione della domanda. Roma, invece, si mantiene su livelli elevati ma più stabili, con circa 1.019 euro medi mensili (+2%). Le variazioni dipendono anche dalle caratteristiche degli immobili: la presenza di un garage comporta una maggiorazione media dell’11% (circa +80 euro), un posto auto del 7% (circa +50 euro), mentre un immobile non arredato registra una riduzione del 9% (circa -66 euro) e uno parzialmente arredato del 5% (circa -34 euro).

«Il mercato dell’affitto sta cambiando - ha sottolineato Silvia Spronelli, ceo di SoloAffitti -. Cresce la domanda, ma l’offerta resta ferma. Per rimetterla in moto bisogna rendere la locazione più attrattiva per i proprietari, intervenendo su tre leve: flessibilità dei contratti, fiscalità e sicurezza. Servono formule più adatte alle nuove esigenze abitative, incentivi per rimettere sul mercato gli immobili sfitti e, soprattutto, tempi certi per il rientro in possesso in caso di morosità. È poi necessario incentivare la riqualificazione degli immobili oggi sfitti: molti proprietari non immettono sul mercato le proprie abitazioni perché non dispongono delle risorse per ristrutturarle. Prevedere meccanismi di incentivo mirati alla messa a reddito, come l’esenzione delle imposte sui canoni di locazione per un periodo definito e entro massimali prestabiliti, può rappresentare una leva concreta per riportare questi immobili sul mercato».

«La disciplina dei contratti di locazione ad uso transitorio, prevista dalla Legge 431/98, non è più pienamente adeguata alle esigenze attuali - ha affermato Francesco La Commare, vicepresidente nazionale vicario Fiaip -. In un mercato caratterizzato da maggiore mobilità lavorativa e da una crescente domanda di soluzioni abitative flessibili, è necessario introdurre più semplicità e flessibilità, garantendo al tempo stesso certezza normativa e tutele per le parti. Serve avviare un confronto con il legislatore per aggiornare lo strumento e renderlo davvero funzionale al mercato di oggi».

«L’emergenza abitativa - ha concluso Gian Battista Baccarini, presidente Confassociazioni Real Estate - non dipende dalla mancanza di case, ma da un’offerta che non si attiva per carenza di fiducia. Limitare le locazioni brevi non è la soluzione: serve una strategia nazionale che renda le locazioni di medio-lungo termine più sicure. Oggi molti proprietari rinunciano ad affittare per il timore della morosità e per i tempi incerti di rientro in possesso dell’immobile. È quindi necessario garantire certezza del diritto, procedure più rapide e adeguate tutele, per riportare sul mercato gli immobili oggi inutilizzati».