Case di lusso, boom di investimenti al Sud, il Nord punta sulla residenza

L’Italia del mattone di lusso corre a due velocità, ma con una direzione comune: la crescita. Spinto da un contesto internazionale e geopolitico incerto e da un sistema di incentivi nazionali, il mercato immobiliare di pregio in Italia sta vivendo una fase di profonda trasformazione. Dopo la svolta fiscale di Londra, che ha ridotto l’attrattività della capitale britannica per i grandi patrimoni, l’Italia (e Milano in particolare) è diventata la nuova patria di paperoni e grandi investitori esteri. Ma a trainare il mercato è anche la domanda domestica. Per la seconda edizione del Market Report Italia 2026 presentato da Engel & Völkers in collaborazione con Nomisma, il mercato immobiliare premium si conferma estremamente dinamico, con un aumento della domanda del 6,3% nel corso del 2025.

«L’immobiliare di pregio nel nostro Paese si conferma resiliente e attrattivo» ha commentato Muhannad Al Salhi, ceo di Engel & Völkers Italia. Nonostante un leggero rallentamento della crescita dei prezzi (tra +1,3% e +1,9%) rispetto al biennio precedente, «lo scenario resta positivo, sostenuto da una domanda internazionale che rappresenta mediamente il 35% del totale degli scambi», aggiunge il ceo. A emergere con forza è la netta divergenza nelle motivazioni d’acquisto tra le diverse aree del Paese: se il Nord è trainato dalla necessità della prima casa, il Sud e le Isole diventano il fulcro degli investimenti e il Centro del lifestyle internazionale. 

Al Nord circa una compravendita su due è destinata all’acquisto della prima casa (50% al Nord-Ovest e 51% al Nord-Est). Milano si conferma il cuore pulsante di questo segmento: acquirenti italiani e internazionali si contendono attici e appartamenti nelle zone centrali, spingendo i prezzi verso l’alto. Il valore medio per un immobile nuovo o ristrutturato oscilla tra i 10.000 e i 23.000 euro al mq, con picchi massimi che toccano i 27.000 euro al mq, rendendo il capoluogo lombardo la città con le quotazioni più elevate tra i grandi centri urbani per quanto riguarda il mercato del pregio.

Non solo metropoli: da Engel & Völkers evidenziano una forte tenuta anche delle località turistiche d’élite come Courmayeur (dove il valore degli immobili tocca i 20.000 euro al mq) e la Liguria, con Portofino e Santa Margherita che raggiungono i 25.000 euro al mq. Nel Nord-Est, Venezia tocca i 20.000 euro al mq , mentre Cortina d’Ampezzo raggiunge i 24.000 euro al mq. In Trentino-Alto Adige i picchi variano tra i 13.000 e i 19.000 euro al mq. Il Lago di Garda, con punte di 10.000 euro al mq, supera i top price dei laghi del Nord-Ovest (Maggiore e d’Orta), fermi a 8.400 euro al mq.

Lo scenario cambia radicalmente spostandosi verso il Mezzogiorno. Nel Sud e nelle Isole si registra infatti la quota più alta di acquisti per investimento nel segmento degli immobili di pregio, pari al 23% del totale. A guidare la classifica è la Sardegna, perla del mercato immobiliare nazionale. In Costa Smeralda, tra Porto Cervo e Porto Rotondo, le ville fronte mare e gli attici di lusso raggiungono quotazioni record che arrivano fino a 47.000 euro al mq, con una media che si attesta tra i 28.000 e i 33.000 euro al mq. Anche la Costiera Amalfitana e Capri consolidano il loro status di destinazioni top, con picchi di 12.000 euro al mq per proprietà dotate di vista mare e massima privacy. A differenza di Milano, centri come Napoli mantengono una forte impronta domestica: l’85% degli acquirenti è italiano e ben 9 su 10 cercano l’abitazione principale, con prezzi medi più contenuti tra i 5.800 e i 7.000 euro al mq.