Case, in Italia servono 151mila alloggi l’anno: a Roma e Milano il fabbisogno più alto

Un Paese con più case che famiglie, ma non per questo immune dall’emergenza abitativa tornata al centro del dibattito europeo. In Italia ci sono oltre 35,6 milioni di abitazioni e meno di 26 milioni di famiglie. Eppure, al netto delle case che ogni anno si liberano e possono tornare sul mercato, il Paese avrebbe bisogno di circa 151mila nuove abitazioni l’anno, per lo più nelle grandi città. Anche in ottica prospettica, lo scenario migliora solo in parte: al 2040 il fabbisogno nazionale potrebbe scendere a 73mila unità, ma la pressione resterebbe concentrata nelle aree metropolitane del Centro-Nord. I dati arrivano dal rapporto “Abitare l’Italia di domani”, realizzato dal Centro Einaudi per Assonime e Confindustria Assoimmobiliare, che verrà presentato oggi a Roma. Stando ai calcoli dello studio, a fronte di una domanda che lo scorso anno ammontava a circa un milione di unità abitative, l’offerta effettivamente riutilizzabile si ferma a 862mila. E le nuove costruzioni non bastano a colmare il divario: nel 2024 le abitazioni autorizzate erano poco più di 55mila. 

Il nodo non è solo quante, ma soprattutto dove. Il fabbisogno infatti non è distribuito in modo uniforme: il Nord registra un deficit di circa 140mila alloggi l’anno, il Centro di 62mila. Il Mezzogiorno, al contrario, ha un eccesso di offerta riusabile di 51mila unità. Il gap più alto è nell’area definita “Nord metropolitano”, con 100mila abitazioni (8,1 ogni mille abitanti), seguito dal Centro metropolitano con 45mila. Il Sud periferico, per contro, ha 76mila case in più di quante ne servano. Stringendo il perimetro di studio alle singole città, Roma ha il fabbisogno più alto in valore assoluto: 39,3mila abitazioni l’anno. Seguono Milano (34,6mila), Torino (15,3mila), Bologna (13,1mila) e Firenze (10,7mila). In rapporto alla popolazione è Bologna la più sotto pressione, con 12,8 alloggi mancanti ogni mille abitanti, davanti a Firenze (10,8) e Milano (10,6). L’analisi prospettica al 2040 vedrebbe Roma scendere a 26,8mila e Milano a 20,1mila. Al Sud i gap sono bassi, ma non perché il mercato funzioni meglio. Napoli, con 3mila unità di fabbisogno, perde circa 15mila residenti l’anno per migrazione interna.

Il paradosso di un Paese con più case che famiglie si spiega meglio guardando allo stock, dove i numeri sulle case vuote o inutilizzate vanno letti con alcuni filtri di analisi. Le case vuote o abitate da non residenti sono circa 9,5 milioni e il rapporto cita una stima 8,5 milioni di «case dormienti», ma non tutte sono utili o recuperabili: contano età, classe energetica e posizione. Ad esempio, dei 241mila alloggi liberati ogni anno dai decessi, lo studio ne considera riusabili solo 144mila. E il divario geografico è netto: una casa lasciata da un anziano solo torna sul mercato con una probabilità del 55% nel Nord metropolitano, appena del 20% nel Sud periferico. «La polarizzazione evidenziata dallo studio smentisce la narrazione di un patrimonio edilizio non utilizzato già sufficiente a coprire i bisogni della popolazione - spiega Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare -. È vero che in Italia esiste un importante numero di case inutilizzate, ma questo stock abitativo, nella maggioranza dei casi, non si trova dove occorre realmente e non ha le caratteristiche strutturali che oggi occorrono».

L’offerta pubblica, inoltre, non basta a colmare il vuoto. Le famiglie che oggi vivono in grave disagio abitativo sono 1,5 milioni e quelle con un reddito inferiore al 60% della mediana destinano ai costi abitativi quasi il 29% del proprio reddito, circa due volte e mezzo la quota osservata per il resto della popolazione. Oggi gli alloggi di edilizia residenziale pubblica gestiti dalle Ater sono circa 797mila, il 2,3% dello stock, e 61.300 restano sfitti perché da ristrutturare: il Piano Casa del governo punta a recuperarne circa 60mila. Nel confronto europeo l’edilizia sociale in Italia vale tra il 2 e il 4% dello stock, contro il 34% dei Paesi Bassi e il 14% della Francia. A Roma, nel 2024, sono stati resi disponibili meno di 90 alloggi per quasi 18mila nuclei in graduatoria.

La crisi abitativa, inoltre, non riguarda più solo le fasce più fragili, ma investe ormai anche il ceto medio urbano. «La difficoltà di accedere ad un’abitazione a costi sostenibili non riguarda soltanto le fasce più vulnerabili, ma incide sempre più sulle opportunità di lavoro, sulla mobilità delle persone e sulla competitività dei territori», evidenzia Stefano Firpo, direttore generale di Assonime.