Cambi d’uso anche con opere edilizie. Flessibilità con le leggi regionali

Sono comunque varie le modifiche apportate in sede di conversione del decreto-legge. E, seppur non esaustive, aprono ad una maggiore flessibilità rimettendo in molti casi alle leggi regionali il compito di dare indicazioni ai Comuni.

È questo il caso dei piani terra che, nel testo originario del Dl, potevano essere riconvertiti in residenza nei soli casi espressamente previsti dai piani urbanistici. Ora si potranno mutare a qualsiasi destinazione, anche se seminterrati (ulteriore casistica aggiunta), secondo quanto disciplinato dalla legislazione regionale, che dovrà stabilire i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone dove i cambi sono applicabili.

Tale previsione riguarderà solo i cambi “verticali” ossia i mutamenti tra le diverse categorie funzionali (residenziale, commerciale, direzionale eccetera) e non quando il passaggio interesserà i cambi “orizzontali”, ossia tra le stesse categorie funzionali. In questo ultimo caso rimane ferma la sola possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. È, infatti, rimasta invariata la previsione secondo cui sono sempre consentiti i cambi di destinazione d’uso su singola unità immobiliare (sia orizzontali che verticali), ma ai Comuni resta la possibilità di fissare specifiche condizioni, oltre alla necessità di rispettare le normative di settore (sicurezza, paesaggistica eccetera).

Nel caso in cui si volesse mutare la destinazione tra diverse categorie ossia in senso “verticale” (per esempio, passare da un esercizio commerciale a residenza o viceversa), è stato in sede di conversione confermato che tale possibilità è sempre consentita nelle zone A, B e C (centro storico, zone edificate, zone nuovi insediamenti); escluse le zone rurali.

Per questi passaggi è stata, inoltre, modificata la previsione che li subordinava alla destinazione prevalente delle altre unità immobiliari.

Facciamo l’esempio di un edificio ricadente in zona A, dove l’uso prevalente è il residenziale e si vorrebbe riconvertire alcune unità immobiliari ad uso direzionale (per esempio, una banca): nel testo iniziale del decreto Salva casa, le norme agevolative non erano applicabili in quanto l’immobile era in una situazione di destinazione prevalente residenziale e bisognava conformarsi ad essa. Con le modifiche apportate in sede di conversione, questa operazione sarà ora possibile indipendentemente dalla destinazione d’uso prevalente dell’immobile, ferma restando sempre la possibilità per gli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni.

In che modo e quando saranno poste queste condizioni è sicuramente l’aspetto che rimane più aperto. La lettura che ne deriva è che sia i cambi “orizzontali” sia quelli “verticali” sono sempre consentiti, anche se il nuovo uso non è «espressamente previsto» dai piani. Negli strumenti urbanistici in cui non sono poste specifiche condizioni, i cambi saranno sempre consentiti, negli altri casi occorrerà attenersi alle indicazioni che i Comuni danno o potranno dare.

Se non ancora previste, si ritiene che le agevolazioni indicate nel decreto siano comunque immediatamente applicabili. È stato, infatti, specificato che le Regioni devono adeguarsi ai princìpi previsti nella norma, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le stesse di prevedere livelli ulteriori di semplificazione.

Alle Regioni e, quindi, a cascata ai Comuni, è applicabile la propria legge regionale, se contiene maggiori semplificazioni.

È stato confermato l’uso sempre della Scia per i cambi d’uso senza opere. Per i cambi con opere si fa riferimento al relativo titolo richiesto, ma se gli interventi rientrano in Cila si dovrà procedere comunque con Scia.

Su questo punto c’è così da registrare un passo indietro, considerato che molte Regioni prevedono da anni regimi più semplificati.

Confermate le previsioni secondo cui il passaggio verticale non comporta il reperimento di ulteriori standard (rispetto al Dm 1444/1968) né obbligo per parcheggi (norma già prevista dal Dl 19/2024 per gli studentati finanziati con il Pnrr).

Sull’onerosità delle operazioni di cambio d’uso è stato però aggiunto che resta fermo, nei limiti di quanto stabilito dalla legislazione regionale, ove previsto, il pagamento del contributo richiesto per gli oneri di urbanizzazione secondaria, ossia la sola quota relativa ai servizi come le scuole o le aree verdi del quartiere.

Direzione Edilizia e Territorio Ance