Bonus casa, taglio degli sconti a chi ristruttura con il preliminare

Agevolazioni mutilate, al 36% e non al 50%, per chi entra in possesso dell’immobile dopo il preliminare di acquisto, ma prima del rogito, ed effettua da subito i lavori di ristrutturazione. Tra i molti chiarimenti forniti in questi mesi dall’agenzia delle Entrate, dopo la complessiva riforma dei bonus casa a partire dal 2025, la difficile posizione del promissario acquirente resta in bilico. Così, in attesa di un’apertura dell’amministrazione (difficile con le norme attuali), molti bonus casa rischiano di andare in fumo.

La situazione è quella molto frequente di chi, per velocizzare i tempi di accesso all’immobile, si accorda con il venditore, dopo la sottoscrizione del preliminare di acquisto, per avviare da subito i lavori di ristrutturazione. Tra preliminare e rogito passano spesso anche mesi che, di fatto, possono portare a completare la riqualificazione della casa che si sta acquistando. Il problema è che, con le regole in vigore dal 2025, per evitare sorprese bisognerà considerare l’agevolazione base, al 36 per cento.

L’aliquota maggiorata al 50% spetta, infatti, se si rispettano due requisiti: chi effettua le spese deve essere residente nell’immobile e deve avere la titolarità di un diritto reale, solitamente la proprietà. Sulla residenza le Entrate, con la circolare n. 8/E, hanno spiegato che è possibile che l’immobile venga adibito ad abitazione principale alla fine dei lavori. Quindi, chi ristruttura e poi entra in casa, ha salvo il 50 per cento. Lo stesso chiarimento, però, non è mai arrivato sul diritto di proprietà.

Anzi, la circolare n. 8 dice: «Si evidenzia che, per il riconoscimento della maggiorazione, fermi restando tutti gli altri requisiti stabiliti dalla normativa di riferimento, è necessario che, in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio 2025, per i predetti interventi, il contribuente risulti titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare al momento di inizio dei lavori o di sostenimento della spesa, se antecedente». Una frase che chiude al 50% per il promissario acquirente, dal momento che all’avvio dei lavori certamente non è proprietario dell’immobile.

Peraltro, proprio questo passaggio della circolare fa pensare che, in un caso del genere, tutti i lavori vadano al 36%, anche quelli effettuati post rogito. La verifica di questo requisito, per le Entrate, va fatta all’apertura del cantiere. Chi non ha un diritto reale all’avvio dei lavori perde la maggiorazione. Va sottolineato che le aperture sono sempre possibili, ma ad oggi per prudenza è meglio considerare questi interventi al 36 per cento.