Agevolazioni prima casa, termine unico di due anni

Armonizzati i termini per ottenere l’agevolazione prima casa, anche per chi attualmente ha già stipulatoil rogito d’acquisto: l’articolo 41 del disegno di legge di Bilancio 2027 facilita l’acquisto di abitazioni rendendo coerente l’attuale babele dei termini da rispettare per avvalersi del beneficio, che è il frutto di una legislazione stratificatasi nel tempo senza coerenza.

Interessante è notare che tecnicamente si tratta di modifiche disposte riguardo al Testo unico delle imposte indirette (Dlgs 123/2025) che entrerà in vigore il 1° gennaio 2027, e che interesseranno anche chi, alla stessa data, si troverà in una situazione in cui non siano «ancora decorsi i termini previgenti». Vediamo, dunque, di quali termini si tratta.

La legge attuale (Nota II-bis, comma 1, lettera A, all’articolo 1, Tariffa parte prima, allegata al Dpr 131/1986) stabilisce che l’agevolazione prima casa (imposta di registro con aliquota 2% e Iva con aliquota 4%) compete a chi già abbia la propria residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato, nonché a chi vi trasferisca la residenza entro diciotto mesi dalla data del rogito di acquisto.

La nuova norma (Nota I, comma 1, lettera A, all’articolo 1, Tariffa allegato 1, Parte I, allegata al Dlgs 123/2025) porta a due anni il termine per lo spostamento di residenza. Ad esempio, se Tizio ha comprato la casa il 20 ottobre 2025, il termine per spostare la residenza non sarà più il 21 aprile 2027, ma diventerà il 21 ottobre 2027.

Nell’attuale comma 4 della Nota II-bis è prescritto che decade dall’agevolazione prima casa (e riceve una sanzione) chi vende la casa acquistata con il beneficio fiscale prima del decorso di cinque anni dalla data del rogito. Tuttavia, la decadenza è evitata se, entro un anno dalla vendita (interpello 314/2025), il contribuente procede all’acquisto di un’altra casa (non necessariamente beneficiando di nuovo dell’agevolazione prima casa) e la adibisce a propria abitazione principale.