Affitti brevi limitabili in presenza di motivi di interesse generale

La questione dei limiti all’apertura di strutture ricettive di breve durata arriva alla Corte di giustizia dell’Unione europea, la quale, con la sentenza del 22 ottobre (C-813/24), ha stabilito che gli Stati possono adottare norme interne che, per motivi di tutela del turismo e dell’ambiente urbano, impongono un regime di autorizzazione preventiva, anche tenendo conto delle esigenze nei luoghi in cui sussiste una scarsità strutturale di alloggi. A patto, però, che le autorità competenti valutino la portata geografica e l’incidenza di tali strutture sulle esigenze residenziali delle aree urbane e non siano basate solo su un eccessivo formalismo.

La questione pregiudiziale alla Corte Ue, d’interesse per tutti gli Stati membri, è stata sollevata dalla Corte di appello di Bruxelles alle prese con una causa avviata da una società immobiliare, specializzata nella locazione di alloggi di breve durata, che non aveva ottenuto il via libera per la gestione di una struttura ricettiva di un immobile a Bruxelles. La Corte di appello, prima di decidere, ha chiesto l’intervento degli eurogiudici.

In primo luogo, la Corte ha stabilito che la direttiva 2006/123 sui servizi nel mercato interno si applica alla normativa nazionale sulla pianificazione territoriale ed urbanistica relativa alle questioni sulla destinazione degli immobili, anche quando l’attività è svolta da una persona a titolo privato. La locazione di alloggi a turisti per una o più notti, in modo regolare o occasionale, rientra nella nozione di servizio e, di conseguenza, la direttiva è applicabile anche se unicamente per le questioni relative ai servizi.

Pertanto, le regole interne sull’accesso all’attività ricettiva sono incluse nel perimetro della direttiva perché non si tratta di «una normativa applicabile indistintamente allo sviluppo e uso delle terre» o a una pianificazione urbana e rurale, che avrebbe portato all’esclusione dell’applicazione della direttiva. Le regole autorizzatorie – osserva la Corte - non possono essere considerate come applicabili «indistintamente alla pianificazione territoriale e urbanistica», ma riguardano l’accesso all’attività ricettiva e sono comprese nella prestazione di un servizio.

La Corte ha anche chiarito che la direttiva servizi non impedisce interventi degli Stati volti a tutelare sia i turisti che l’ambiente urbano. Ammissibile, quindi, un sistema di rilascio di autorizzazione a condizione che non sia discriminatorio nei confronti del prestatore di servizi e che questa condizione sia giustificata da un motivo imperativo di interesse generale e proporzionata.