Affitti brevi con l’aliquota al 26% la redditività si riduce dal 38% al 33%

In parlamento si discute ancora sull’ipotesi di aumentare l’aliquota da cedolare secca per gli affitti breve su tutti gli immobili al 26%. Lega e Forza Italia propongono di mantenere lo status quo, ovvero pagare il 26% solo a partire dal secondo immobile. Intanto si iniziano a fare i primi conti su quanto inciderebbe l’aggravio sul rendimento di un immobile. L’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi (Aigab) ha provato a fare due conti.

Va detto che nelle principali città italiane il ricorso all’affitto breve non riguarda tutti gli immobili.Come sottolinea Marco Celani, presidente di Aigab -«Per esempio a Milano gli affitti brevi si concentrano nelle prime due cerchie dei bastioni ed è molto legato al segmento business. A Roma il mercato è più turistico, le tariffe sono più alte e la stagionalità meno marcata di Milano con tasso di occupazione medio più alto con una domanda concentrata nel municipio 1 e 2 (Monti, Trastevere). A Firenze il mercato è concentrato nel centro storico e poco oltre, popolato quasi esclusivamente da turisti di lungo raggio in particolare americani. E’ un mercato molto stagionale, inizia a marzo e finisce a settembre con tariffe elevate. Infine, a Napoli il mercato si è sviluppato negli ultimi anni ed è popolato soprattutto da turisti americani ed europei.Questo ha portato grande impulso al rinnovamento di case che erano abbandonate o dalle quali gli abitanti si sono spostate in abitazioni di nuova costruzione mettendole a reddito».

Aigab ha ipotizzato il caso di un bilocale a Roma o Milano in quartieri semicentrali i cui canoni annui incassabili da affitto breve con un tasso medio di riempimento del 65% (circa 237 notti su 365) siano pari a 28.470 euro, in cui sono stati stimati costi a carico del proprietario per 2.826 euro ( utenze, pulizie, spese condominiali, tassa rifiuti – NO Imu, wifi, assicurazione) espresso come media annua in euro; costi straordinari per riparazioni periodiche, tinteggiatura ecc, (media annua in euro), commissioni Ota (al portale con il quale si loca l’immobile) pari a 6.252 euro e per le pulizie pari a 4.592 per un totale di costi.

A quel punto ai costi va aggiunta la cedolare secca che se è al 21% risulta pari a 6943 euro, quota che porta le spese totali a 20.613 e un ricavo netto di 12.449 euro. Nel caso invece di aliquota al 26% la cedolare arriva a 8596 euro con un totale spese pari a 22.266 euro e dunque a un ricavo che scende a 10776 euro. Mentre il contributo dello Stato tra imposte e tasse salirebbe da 12.685 euro a 14.338 euro.

«Nell’ipotesi di aumento dell’aliquota - conclude Celani - il reddito della proprietà si riduce dunque dal 38% al 33%, un calo che in alcuni casi può essere più alto e che , come ricordato in più sedi, non può che portare molti a trovare altre soluzioni, alimentando le locazioni in nero».