Affitti brevi: già rilasciato il 75% dei Cin, obbligatori dal 2 gennaio

A offrire una sponda potrebbe essere la Regione Toscana, anche se il compromesso politico raggiunto la scorsa settimana sulle modifiche al testo unico del turismo ha attenuato la versione iniziale: anziché vietare la locazione breve in alcune zone, i circa 90 Comuni ad alta densità turistica potranno disciplinarne i requisiti. Commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa: «La marcia indietro è un fatto positivo, ma quella toscana resta un’iniziativa inopportuna e non in linea con la Costituzione.

Vi è un tentativo diffuso di ostacolare la libera iniziativa dei locatori. Ma agire attraverso divieti è sbagliato e inefficace. Se la volontà è accrescere la quota di abitazioni locate a lungo termine, occorre dare più garanzie ai proprietari in fase di sfratto e adeguati incentivi fiscali, ad esempio abolendo l’Imu in via permanente per i canoni concordati». Un punto, quest’ultimo, su cui i Comuni faticano a livello di risorse: la richiesta di azzerare l’Imu sui contratti calmierati, ad esempio, è stata respinta di recente a Torino.

Per Marco Celani, presidente di Aigab (l’associazione italiana gestori affitti brevi) diverse misure cittadine sono ingiustificate o illegittime: «A Firenze, dove a maggio 2025 capiremo se il Tar continuerà a consentire l’apertura di nuove locazioni turistiche in centro, il ristoro Imu non è certo uno stimolo per il futuro. A Bologna, gli affitti brevi consentono la rigenerazione di case vuote che pesano ancora per l’11% sul totale delle abitazioni, e comunque gli annunci stabilmente online rappresentano solo lo 0,8% dello stock immobiliare cittadino. A Roma, il regolamento porterà a nuove restrizioni e con ogni probabilità verrà impugnato. A Venezia siamo favorevoli all’adesione volontaria ai codici di comportamento, ma contrari all’obbligo di check-in presenza, che porterebbe ad assembramenti di viaggiatori che stazionano in strada in attesa dell’operatore».

Intanto, però, va richiesto il Cin. Airbnb è pronto dal 2 gennaio a “spegnere” gli annunci privi del codice, senza cancellare gli account: ovviamente chi affitta case per l’estate potrebbe non essersi affrettato a chiedere il Cin. Confedilizia sottolinea invece la complessità di una procedura in cui il codice nazionale si aggiunge a quello regionale senza eliminarlo. «Ma almeno il ministero ha chiarito che l’obbligo di dotarsi di estintore e rilevatore di gas non richiede un “impianto” – osserva Spaziani Testa – e che il Cin può essere esposto liberamente all’esterno dell’edificio».

Quanto alla necessità di raccogliere “de visu” i dati degli ospiti, ribadita con la circolare dell’Interno, il 23 dicembre alcune sigle di categoria sono convocate al Viminale. La richiesta degli operatori è poter usare per il riconoscimento le videochiamate e i codici Otp, già ammessi nell’ambito dello Spid.

Quello che sta per chiudersi sarà il primo anno di cedolare al 26% per i proprietari che hanno destinato all’affitto breve più di un’abitazione. È la ricaduta della manovra 2024 (legge 213/2023), che ha aumentato l’aliquota sui canoni maturati da locazioni short term a partire dal 1° gennaio, mantenendo invariata la tassa piatta del 21% sui proventi della prima casa in affitto breve. Le Entrate, nella circolare 10/E/2024, hanno spiegato che ogni locatore potrà scegliere nella dichiarazione dei redditi quale abitazione considerare come “prima”. Sempre nella dichiarazione – prevede la manovra 2025 – dovrà inoltre essere indicato il Cin.

Nonostante l’aumento della cedolare, gli intermediari continuano ad applicare una ritenuta fiscale del 21%, lasciando ai singoli il compito di liquidare l’eventuale differenza.

Da quest’anno anche il portale Airbnb – dopo aver chiuso un contenzioso pluriennale con le Entrate – ha iniziato a trattenere il 21% sui canoni accreditati ai locatori, riversando ogni mese il ricavato all’Erario. Entro il 16 marzo 2025 gli host troveranno nel proprio account la certificazione unica con il quadro delle trattenute subite. E a gennaio Airbnb effettuerà il secondo invio dei dati previsto dalla direttiva europea Dac 7. Le informazioni fiscali saranno trasmesse all’Irish Revenue – l’amministrazione fiscale irlandese, dove ha sede il portale – che le condividerà con le autorità Ue competenti.

Ritenute e scambio dei dati servono a contrastare l’evasione fiscale. Ma permetteranno di avere informazioni più precise su un settore che è cresciuto molto (+52,5% il numero di notti in Italia tra il 2018 e il 2023, +53,7% nella Ue). E del quale si sa ancora troppo poco.

Secondo Aigab, sono 640mila le case per le quali oggi esiste un annuncio online, mentre gli immobili destinati all’affitto breve oscillano tra 500mila e – appunto – 640mila. Si tratta dell’1,8% delle unità residenziali in Italia. Si ferma invece all’1,3% il conteggio di Nomisma sugli active listing (cioè gli annunci su Airbnb prenotati almeno una volta nell’anno). Le case occupate dai guest per più di 120 notti all’anno sarebbero solo lo 0,11 per cento.

L’impressione insomma è che nello stesso insieme finiscano situazioni molto diverse: alloggi affittati per pochi giorni all’anno e altri sfruttati in modo intensivo in centro nelle città d’arte.

Di contro, secondo le Finanze, gli immobili indicati dai contribuenti come locati sono 3,65 milioni. È una cifra non troppo aggiornata (anno d’imposta 2021) e riferita quasi esclusivamente ad affitti lunghi. Ma potrebbe includere anche le case destinate in prevalenza alla locazione short term.