Affitti brevi, confronto tra grandi città e borghi: redditività e impatto delle nuove regole fiscali

L’affitto breve può arrivare a rendere più del 6% annuo, in rapporto al valore della casa. Ma non sempre, non dappertutto. Evitato l’aumento della cedolare secca al 26% su tutte le abitazioni in locazione breve, è il momento di capire se e quanto questa attività convenga ancora (anche rispetto ad altre forme d’investimento).

Con la tassa piatta confermata al 21% sui proventi della prima casa in affitto, la novità del 2026 è l’abbassamento da cinque a tre del numero di appartamenti a partire dal quale si è “imprenditori per legge”. Una novità il cui impatto per ora può essere solo stimato, perché non si può escludere che i proprietari rivedano le proprie strategie per evitare di aprire la partita Iva, ad esempio dirottando una o più case sulla locazione transitoria (con durata da uno a 18 mesi).

Il presidente di Aigab (Associazione italiana gestori affitti brevi, ndr), Marco Celani, fotografa così il mercato attuale: «Da nostre rilevazioni, il 2,5% dei proprietari che si dedicano alla locazione breve possiede da tre immobili in su. C’è una forte incidenza di cointestatari: coniugi o più spesso coeredi, per lo più fratelli. Il peso sul totale degli annunci è circa l’8 per cento». Localizzare queste case non è facile. Per l’ufficio studi di Aigab il 70% dei proprietari multipli è in località diverse dalle città e l’80% delle case multiple si trova in borghi o in località di villeggiatura al mare e in montagna.

Diventa allora interessante confrontare gli incassi totali e la redditività tra grandi città e località minori. Un bilocale di 60 metri quadrati a Palermo – con una tariffa media di 90 euro a notte e un tasso di occupazione del 62% – genera un incasso lordo di 19mila euro all’anno. Cifra che si traduce in un netto di 6mila euro (contando tutte le spese e la cedolare al 21%) e che corrisponde a una redditività del 6,6% se rapportata al valore dell’immobile (92mila euro).

Non sempre i risultati sono così positivi, come dimostrano le elaborazioni del centro studi Aigab. Lo stesso bilocale in zona Navigli a Milano si ferma al 2,3%, pur con un tasso di occupazione potenzialmente più alto (64%). Questo perché a far pendere la bilancia è anche il valore della casa più elevato. Proprio il prezzo dell’immobile è l’elemento che nei centri minori spinge la redditività spesso al di sopra dei livelli misurati nelle grandi città e nelle località turistiche. Basti pensare al 7,8% di San Severino Marche, che discende da un netto intorno ai 4.500 euro annui e un valore del bilocale di 57mila euro.