«A Roma la partita decisiva per valorizzare gli immobili  pubblici»

La missione della Sgr però è vendere gli immobili, non acquistarli e i sindaci come reagiscono all’idea di cedere il loro immobile a un fondo?

Dobbiamo spiegare bene loro cos’è e cosa fa una Sgr pubblica. Il portafoglio poi va fatto girare, quindi io devo vendere, certo, cosa che faccio, devo però anche comprare dagli enti pubblici territoriali, non vado dai privati. Inoltre, per le caratteristiche dell’Italia, serve proprio un veicolo che faccia questo lavoro: da una parte opera di education, che spiega la via dell’investimento, e poi il ruolo di attrazione degli investitori perché il mio compito è riconfezionare l’asset immobiliare, ci metto il fiocco giusto, perché lo devo vendere. Quindi l’investitore non incontra l’ente territoriale, il dialogo sarebbe difficile, ma parla con me, e questo ci apre molte possibilità.

Quindi riconfezionarli “con il fiocco giusto” e venderli ai privati….

Non solo. Cerchiamo di fare in modo che lo Stato resti quotista. Cioé con la cessione di quote del fondo facciamo entrare soldi freschi che vanno a rimborsare le quote, parzialmente al pubblico, dopodiché con una quota, ipotizziamo del 30%, che mantengo, ho un flusso di reddito che è la redditività del fondo che entra nelle casse dello Stato o degli enti territoriali. E questo per sempre, è un lascito per i nostri figli. Quindi non vendiamo tutto, solo le cose che non ci servono. Se faccio il fondo studentati, perché devo venderlo completamente? Posso decidere di mantenere una quota, come è stato fatto con le grandi privatizzazioni dove lo Stato si è conservato alcune partecipazioni di minoranza.

Parliamo dell’attività che fate nel Lazio: il comparto Regione Lazio del Fondo i3 eponimo, leggo dal bilancio 2022 Invimit, operativo dal 2015, ha distribuito finora 90 milioni tra proventi e rimborsi. In portafoglio ha 40 immobili per un valore di 153 milioni e l’anno scorso avete fatto vendite per 5,9 milioni (1,7 milioni di plusvalenza rispetto al costo storico).

La Regione ha avuto distribuzioni per decine di milioni, è andato molto bene. Poi c’è un altro fondo che ci dà soddisfazione, quello del comparto Ater (monte canoni di locazione di 1,3 mln, ndr) in quanto i negozi delle case popolari sono a libero mercato; li abbiamo messi in un fondo e li abbiamo affittati. Il fondo è in utile ed è una formula che proponiamo ad altri enti che hanno gli istituti case popolari con i piani terra adatti per il commerciale.

Nelle altre regioni del Centro
ci sono progetti immobiliari
in cantiere?

Sì, in Abruzzo a Giulianova faremo da un immobile ex colonia per ragazzi oggi abbandonato di proprietà Inps una casa di appartamenti per over 65 con telemedicina e teleassistenza. È un modello innovativo di senior housing con partnership con le assicurazioni che possono intervenire al bisogno. La gara l’ha vinta il gruppo Generali. Il fondo si chiama Silver e stiamo sviluppando anche a Fano e Spoleto, oltre che in altre regioni del Nord. Non le nascondo che il conto economico del Fondo Silver (classificato “opportunity” quindi rischioso, ndr) è molto complesso, è difficile costruire un progetto su questi asset.

Ultima domanda sui rapporti con l’altra sgr immobiliare pubblica, quella di Cassa Depositi e prestiti. Sento dire che ognuna va per la sua strada, senza un dialogo coordinato dall’azionista Mef

La Sgr della Cassa, intanto, fa social housing che è l’unica cosa che noi non facciamo. Ognuno ha i suoi progetti: ragioniamo su logiche che sono asset based, poi, forse, un po’ di coordinamento in più ci vorrebbe, siamo tutti attori del mondo pubblico e più lavoriamo in sinergia.