Due miliardi di investimenti per l’immobiliare italiano nel primo semestre 2023

La logistica si conferma un settore leader per gli investimenti immobiliari in Italia, con circa 525 milioni di euro investiti (266 milioni solo nel secondo trimestre). Il take-up registrato nel primo semestre è pari a 1.478.000 mq (di cui 852.000 mq nel secondo trimestre), in leggero aumento del 3% rispetto allo stesso periodo 2022. A conferma, anche in questo settore, della presenza di dinamismo, caratterizzato da una forte domanda che tuttavia fatica a trovare risposta, data la limitata offerta di spazi moderni (la vacancy è infatti ai minimi storici).

Una forte domanda che spinge al rialzo i canoni prime dei principali mercati, unitamente alla generale dinamica inflattiva degli ultimi due anni. Il nuovo prime rent italiano corrisponde a 65 €/mq/anno, un canone riscontrabile nei mercati di Milano, Roma e Bologna. Aumenti sono stati registrati anche nei mercati di Piacenza (55 €/mq/anno) e Verona (52 €/mq/anno), mentre Torino rimane stabile a 50 €/mq/anno.

Rispetto ad altre asset class, il living, evidenzia una contrazione minore, con investimenti pari a 106 milioni di euro nel secondo trimestre e un totale di circa 301 milioni nella prima metà dell'anno, a conferma dell’interesse da parte degli investitori per il settore.

Dal punto di vista del mercato residenziale della compravendita, in Italia il Numero di transazioni normalizzate (Ntn) nel primo trimestre 2023 è di 166mila, in contrazione dell’8% rispetto allo stesso periodo 2022. Una flessione che si ritrova anche nel mercato di Milano (-23% rispetto al Q1 2022), nonostante sia opportuno ricordare che nel primo trimestre dello scorso anno si era registrato un record positivo assoluto, e che rispetto alla rilevazione storica dell'ultimo decennio il Q1 2023 rappresenta il terzo miglior risultato, con un incremento del 5% rispetto al Q1 202. Inoltre, si tratta di un decremento che ha riguardato principalmente immobili periferici e/o di qualità medio-bassa, in contrasto con la tenuta delle vendite relative ai progetti di nuova costruzione.

Anche a Roma si rileva una decrescita delle Ntn, seppur di minore entità (-10%) ma, come per Milano, se confrontato con le rilevazioni del periodo 2012-2022, il primo trimestre 2023 appare come il terzo miglior trimestre. Gli elevati livelli di liquidità e i volumi, in contrazione solo se confrontati con l’eccezionale performance del 2022, permettono di leggere una stabilizzazione del mercato piuttosto che una flessione. Tuttavia, anche in considerazione dell’andamento dei tassi di interesse, sarà necessario attendere l’entità delle compravendite e lo stato dei fondamentali nei prossimi trimestri per comprendere meglio il reale comportamento del mercato.

Riprendono, nel secondo trimestre 2023, gli investimenti nei settori dell’hospitality e del retail. Per il primo comparto i numeri sono sui 147 milioni di euro nel Q2, con un totale semestrale di poco oltre i 270 milioni di euro, principalmente distribuiti in deal di size medio-piccole. Il secondocomprato invece, ha registrato nel corso del trimestre investimenti per circa 120 milioni di euro, in ripresa rispetto al periodo precedente, per un totale da inizio anno di circa 160 milioni di euro, grazie soprattutto ai comparti big box e out of town.

Gli asset del settore Alternative invece, nel secondo trimestre hanno attirato un volume di investimenti pari a 175 milioni di euro; in particolare nel segmento Healthcare, dove sono stati registrati importanti operazioni di soggetti istituzionali. A livello semestrale, gli investimenti ammontano a 377 milioni di euro.

In generale, nota Dils, quello che si nota in maniera trasversale tra tutte le asset class, è l’aumento dell’interesse degli investitori in operazioni value-add che consentano la creazione di nuovo prodotto, come l'acquisto di terreni, edifici vuoti da riposizionare e progetti in fase di sviluppo.

«Riteniamo che il superamento dell’attuale fase sia possibile adottando una prospettiva di medio-lungo periodo che prenda in considerazione i principali driver di innovazione della industry – aggiunge Amitrano –. Il primo è senza dubbio la transizione green e socialmente sostenibile, con importanti possibilità di riposizionamento e conseguente rivalutazione del patrimonio immobiliare italiano, tra i più obsoleti d’Europa. Il secondo è la rielaborazione della rigida distinzione tra asset class attraverso l'introduzione di nuovi format ibridi in ambito uffici e retail, oltre a una particolare attenzione ai settori emergenti e più promettenti quali healthcare, longevity ed education».